房屋买卖中定金与违约金的选择适用/奚正辉
作者:法律资料网 时间:2024-07-06 01:35:49 浏览:9521
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定金与违约金的选择适用
奚正辉
2010年5月31日，樊某通过中介公司向邹某购买了上海市北京西路一套房屋，总价700万，双方签署了《房地产买卖居间协议》，《居间协议》约定：《居间协议》签署后15日内签署《上海市房地产买卖合同》，若卖方未能履行，应向买方双倍返还定金；若买方未能履行，已支付的定金不予返还；守约方亦可要求违约方支付违约金为总房价款的10％，守约方亦可要求违约方继续履行本协议。当日，买方支付了定金20万元。
邹某因在外地出差，不能及时赶到上海，于2010年6月1日及时跟樊某与中介公司沟通，要求往后顺延签约期。樊某同意签约期延长到2010年7月15日之前，签署了《补充协议》，因此双方在2010年6月15日都没有到中介公司签约。2010年6月18日，邹某到上海办理了公证委托书，委托代理人代办出售事宜。2010年6月19日，邹某通知樊某第二天签约，但是樊某短信回复拒绝买受该房屋，并要求退还全部定金，邹某没有同意。
双方多次协商不果，樊某起诉到法院，要求邹某赔偿违约金10％的违约金（70万元）。邹某不服，提出反诉，要求樊某赔偿10％的违约金。
双方的争议焦点是：谁违约；违约金与定金的适用。
樊某认为邹某违约，没有在原定的日期2010年6月15日前签约，而且公证委托书也是逾期3日才办理的，违反了约定，理应承担违约责任。
邹某认为樊某违约，其同意延期到2010年7月15日之前签约，邹某没有逾期，现在樊某违反当初的承诺，违约不买该房屋，理应承担违约责任。
根据《合同法》第一百一十六条：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”。本案中双方都选择了违约金，因为违约金要比定金高50万元。法院根据当事人的诉请主张，依法适用违约条款，不再适用定金罚则。本案中樊某故意撕毁合约，违约事实清楚，理应承担违约责任，樊某赔偿邹某违约金70万元，樊某已经支付的定金20万冲抵违约金。
奚正辉 上海中建中汇律师事务所 律师
巴中市人民政府办公室关于印发《巴中市农村五保供养工作实施细则》的通知
四川省巴中市人民政府办公室
巴中市人民政府办公室关于印发《巴中市农村五保供养工作实施细则》的通知
巴府办发〔2011〕75号
各县（区）人民政府，市级有关部门，市经济开发区管委会：
《巴中市农村五保供养工作实施细则》已经市政府二届六十七次常务会议通过，现印发你们，请认真遵照执行。
二○一一年九月三十日
巴中市农村五保供养工作实施细则
第一章 总则
第一条 为做好农村五保供养工作，依法保障农村五保对象的基本生活权益，根据国务院《农村五保供养工作条例》和《四川省<农村五保供养工作条例>实施办法》，结合巴中市实际，制定本细则。
第二条 农村五保供养，是指依照本细则规定，在吃、穿、住、医、葬等方面给予农村居民的生活照顾和物质帮助。
第三条 市、县（区）人民政府应当将农村五保供养事业纳入当地国民经济和社会发展规划，为农村五保供养工作提供必要的保障。
第四条 市人民政府民政部门主管全市农村五保供养工作，县（区）人民政府民政部门主管本行政区域内的农村五保供养工作，其他有关部门应当按照各自职责做好农村五保供养工作。
乡、镇人民政府（街道办事处）负责管理本行政区域内的农村五保供养工作。村（居）民委员会协助乡、镇人民政府（街道办事处）开展农村五保供养工作。
第五条 政府鼓励社会组织或个人为农村五保供养对象和农村五保供养工作提供捐助和服务。
政府对在农村五保供养工作中做出显著成绩的单位或个人给予表彰。
第二章 供养对象
第六条 具有巴中市户籍的老年、残疾或未满16周岁的农村居民，无劳动能力，无生活来源，无法定赡养、抚养、扶养义务人或者其法定赡养、抚养、扶养义务人无赡养、抚养、扶养能力的，享受农村五保供养待遇。
第七条 确定农村五保供养对象按以下程序办理：
（一）由农村居民本人向村（居）民委员会提出申请，因年幼或者智力残疾无法表达意愿的，由法定监护人、指定监护人、村民小组或者其他农村居民代为提出申请。
（二）经村（居）民委员会组织评议，对符合本细则规定条件，在本村（居）范围内公示后无重大异议的，由村（居）民委员会将评议意见和相关材料报送乡、镇人民政府（街道办事处）审核。
（三）乡、镇人民政府（街道办事处）应当自收到评议意见之日起20日内，对申请人的家庭和经济状况进行调查核实，提出审核意见。对符合本细则规定条件的，将审核意见和相关材料报送县级人民政府民政部门审批；对不符合条件的，及时退回相关材料，并书面说明理由。
（四）县（区）人民政府民政部门应当自收到审核意见和相关材料之日起20日内，对上报材料进行复核，作出审批决定。对符合本细则规定条件的，批准其享受农村五保供养待遇，发给《农村五保供养证书》，建立档案；对不符合条件的，及时退回相关材料，并书面说明理由。
第八条 申请人对评议、审核、审批有异议的，可以向村（居）民委员会或乡、镇人民政府（街道办事处）、县级人民政府民政部门申请复核。
第九条 农村五保供养对象不再符合本实施细则第六条规定条件的，应当及时向村（居）民委员会或者农村五保供养服务机构报告，村（居）民委员会或者农村五保供养服务机构应当向乡、镇人民政府（街道办事处）报告，由乡、镇人民政府（街道办事处）审核并报县级人民政府民政部门批准后，核销其《农村五保供养证书》，停止其五保供养待遇。
农村五保供养对象死亡的或年满16周岁（正在接受义务教育的除外），村（居）民委员会或者农村五保供养服务机构应当向乡、镇人民政府（街道办事处）报告，由乡、镇人民政府（街道办事处）审核并报县级人民政府民政部门批准后，核销其《农村五保供养证书》。
第十条 农村五保供养对象未满16周岁或者已满16周岁仍在接受义务教育的，应当保障他们依法接受义务教育所需费用。
第三章 供养内容和形式
第十一条 农村五保供养包括下列供养内容：
（一）供给粮油、副食品和生活用燃料；
（二）供给服装、被褥等生活用品和零用钱；
（三）提供符合基本居住条件的住房；
（四）提供基本医疗保障，对生活不能自理的给予照料；
（五）办理丧葬事宜。
第十二条 农村五保供养标准不得低于当地农村居民的平均生活水平，并根据经济发展和当地农村居民平均生活水平的提高适时调整。
农村五保供养具体标准由县（区）人民政府民政、财政、统计和价格主管部门根据当地农村居民人均消费支出以及有关因素拟定，报本级人民政府批准并报省、市人民政府备案后公布执行。各地制定的五保供养具体标准，不得低于省、市人民政府制定的农村五保供养标准。
第十三条 农村五保供养采取集中供养和分散供养相结合的形式，鼓励实行集中供养。患有精神病和法定传染病的农村五保供养对象不应在农村五保供养服务机构集中供养。
第十四条 实行集中供养的，由农村五保供养服务机构和农村五保供养对象签订供养服务协议；实行分散供养的，由村（居）民委员会和农村五保供养对象签订供养服务协议。
第十五条 农村五保供养对象的基本医疗，通过新型农村合作医疗和农村医疗救助制度予以保障。
农村五保供养对象死亡后，县（区）人民政府民政部门应当按农村五保供养对象一年的供养标准，一次性从当年的五保供养经费中支付丧葬补助费。集中供养的，由五保供养服务机构办理丧葬事宜;分散供养的，由村（居）民委员会办理丧葬事宜。
第十六条 县（区）人民政府要将农村五保供养资金，纳入财政预算。
非定向的社会捐赠款物可以用于补助和改善农村五保供养对象的生活。福利彩票公益金应当划出一定比例用于农村五保供养服务机构建设和散居农村五保供养对象的住房建设。
有经营收入的农村集体经济组织，应从经营收入中安排资金，用于补助和改善农村五保供养对象的生活。
第十七条 农村五保供养资金由县级人民政府财政部门根据同级人民政府民政部门核定的供养对象和补助标准按月足额拨付。集中供养的，财政部门将资金直接拨付给农村五保供养服务机构；分散供养的，通过金融机构、信用社将资金直接拨付给农村五保供养对象。
第十八条 农村五保供养对象承包土地的权益应当受到保护。实行分散供养的，农村五保供养对象可以将承包土地交由他人代耕，收益归该农村五保供养对象所有；实行集中供养的，农村五保供养对象可以与农村五保供养服务机构签定协议，对其承包土地的经营、使用、管理作出规定。
第十九条 任何组织或个人不得侵犯农村五保供养对象对其合法私有财产的所有权。
五保供养对象可以委托农村五保供养服务机构、村（居）民委员会或其他农村居民代为保管其财产，也可以通过签定遗赠扶养协议等方式对其财产作出处理。
第二十条 农村五保供养对象死亡后留有遗产，有遗赠扶养协议的，按照协议办理；无遗赠扶养协议、遗嘱或遗赠的，依法处理。
第四章 五保供养服务机构
第二十一条 政府举办的农村五保供养服务机构为财政全额拨款的全民所有制事业单位，经县级机构编制管理部门批准设立，依照集中供养人数的一定比例核定编制，并按照事业单位登记管理的规定办理登记。
企事业单位、团体和其他社会力量以及公民个人举办从事非营利服务的农村五保供养服务机构，符合民办非企业单位登记条件的，按照有关规定办理登记。
第二十二条 各级人民政府应当把政府举办的农村五保供养服务机构建设纳入当地经济社会发展规划和社会主义新农村建设规划，从资金、项目、政策等方面给予扶助。
第二十三条 农村五保供养服务机构根据供养人数配备一定比例的工作人员，并经过必要的培训。政府举办的农村敬老院供养人员与工作人员的比例原则上按6:1配备，实行控制数管理，由同级财政按限额核拨经费。其中医疗、护理人员不得低于工作人员总数的50%，原则上通过招考或招聘择优选用，并严格实行劳动合同制管理。
第二十四条 政府举办的农村五保供养服务机构所需的建设资金、设备购置费和运行经费以及按规定应该缴纳的社会保险等费用纳入同级财政预算。
企事业单位、团体和社会力量以及公民个人举办的农村五保供养机构所聘用的工作人员由举办方按法律规定办理养老、医疗、失业、生育、工伤等社会保险。
第二十五条 农村五保供养服务机构实行民主管理、文明办院,实行院务管理委员会监督下的院长负责制。院务管理委员会和敬老院院长通过选举产生，由主要负责人、工作人员和农村五保供养对象代表组成院务管理委员会，建立健全民主决策和服务管理的各项制度。
第二十六条 农村五保供养服务机构应当组织农村五保供养对象开展有益于身心健康的文化娱乐活动，县区、乡镇人民政府（街道办事处）及有关部门应当予以鼓励和扶持。
第二十七条 农村五保供养服务机构应具备必要的生产经营条件，开展以改善农村五保供养对象生活为目的的生产经营活动,生产经营用地人均不低于0.1亩耕地。开展生产经营活动的税费，按照有关规定予以减免。
农村五保供养服务机构财产和生产经营收益归五保供养服务机构所有，任何组织或个人不得侵占、挪用。
农村五保供养服务机构生产经营收入主要用于再生产、建设及维修的投入，供养对象生活、医疗的支出，工作经费、人员经费的补充。
第二十八条 农村五保供养服务机构在保证农村五保供养对象服务的条件下，可以利用剩余资源向社会提供自费寄养服务。
第二十九条 农村五保供养服务机构要建立农村五保供养对象个人档案和数据库，实行动态管理。建立健全值班、治安、消防、卫生、安全、财务等管理服务制度，接受当地人民政府及有关部门的指导和监督管理。
第三十条 农村五保供养服务机构应当维护供养对象的合法权益，不得歧视、侮辱、虐待或者遗弃供养对象。
对侵害供养对象人身和财产权利的行为，任何组织和个人均有权制止、举报。
第五章 监督管理和法律责任
第三十一条 任何组织或个人不得贪污、挪用、截留或者私分农村五保供养资金。
财政部门应当对农村五保供养资金使用情况进行监督管理。
审计部门应当依法对农村五保供养资金使用情况进行审计。
第三十二条 县（区）人民政府民政部门和乡、镇人民政府（街道办事处）应当将农村五保供养待遇的申请条件、程序、民主评议情况以及农村五保供养的标准和资金使用情况向社会公开，接受社会监督。
第三十三条 对违反本细则规定的行为，依照《农村五保供养工作条例》的规定处理。
第三十四条 享受农村五保供养待遇的农村居民，有下列行为之一的，由乡、镇人民政府给予批评教育，追回其领取的农村五保供养资金和物资：
（一）以虚报、隐瞒、伪造等手段，骗取享受农村五保供养待遇的；
（二）在享受农村五保供养待遇期间家庭状况发生变化，不再符合本办法规定条件，不告知管理机关，继续享受农村五保供养待遇的。
第三十五条 为申请人出具虚假证明，骗取农村五保供养资金的单位或个人，按照有关法律、法规和规定处理。
第三十六条 本实施细则自2011年10月1日起施行。
关于公布35所国家重点技工学校名单和撤销5所国家重点技工学校称号的通知
劳动和社会保障部
关于公布35所国家重点技工学校名单和撤销5所
国家重点技工学校称号的通知
各省、自治区、直辖市劳动和社会保障厅（局），国务院有关部门劳动保障
工作机构：
经专家评审，邢台市劳动技工学校等35所技工学校达到《国家重点技工
学校标准》，确认为国家重点技工学校。同时撤销上海柴油机股份有限公司
技工学校等5所学校国家重点技工学校称号。现一并予以公布。
附件：1.国家重点技工学校名单
2.撤销国家重点技工学校称号学校名单
二○○三年五月十九日
附件1
国家重点技工学校名单
1.邢台市劳动技工学校
2.邯郸钢铁集团责任有限公司技工学校
3.峰峰煤矿技工学校
4.万荣县技工学校
5.包头市商业技工学校
6.包头市城建技工学校
7.内蒙古平庄煤业（集团）公司技工学校
8.包头市技工学校
9.沈阳市电子工业技工学校
10.大连市劳动和社会保障局技工学校
11.丹东市技工学校
12.齐齐哈尔铁路运输技工学校
13.无锡市交通技工学校
14.宝钢集团常州冶金机械厂技工学校
15.江苏省扬州汽车技工学校
16.山东省药材技工学校
17.烟台市劳动和社会保障局服务技术学校
18.山东省烟台商业技工学校
19.肥城市技工学校
20.山东省寿光市技工学校
21.青州市技工学校
22.信阳技工学校
23.安阳市技工学校
24.郑州铁路技工学校
25.焦作市化工技工学校
26.郑州市交通技工学校
27.衡阳市第一技工学校
28.娄底市技工学校
29.重庆机械电子技工学校
30.嘉陵工业有限公司技工学校
31.玉溪市技工学校
32.陕西第一航天技工学校
33.陕西省核工业电子技工学校
34.甘肃省化工技工学校
35.兰州铁路技工学校
附件2 撤销国家重点技工学校称号学校名单
1.上海柴油机股份有限公司技工学校
2.上海建筑工程技术学校
3.上海港务局技工学校
4.上海第一钢铁（集团）有限公司技工学校
5.安徽安庆石油化工总厂技工学校
