《水污染防治法》中“渔业水体”的规定和法律适用中的误解/倪振杨

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试论房地产市场宏观调控目标及其实现的法律保障

中国法学 发表时间：199406

本文通过对我国房地产市场的现状及问题的考察，阐述了国家应从六个方面确立房地产市场的宏观调控目标及其相应的法律对策，包括对耕地占用面积的控制、把房地产开发控制在城市规划许可范围之内、确立合理的地价和房价基准、引进高空建筑权、控制房地产开发贷款的总量、房地产开发必须符合生态环境的要求以及严格房地产开发企业的资质控制等内容。


最近几年来，我国房地业作为一个新兴的产业先是在沿海城市后又在内地城市迅猛发展。但从目前的形势来看，它还远未成为我国国民经济发展的一个重要的支柱产业。这表明在今后相当长的一个时期内，国家还须对房地产业采取发展的方针，因此，对房地产业实行宏观调控，将是国家的一个长期任务。我以为至关重要的是国家要从全局和长远利益出发，确立房地产市场宏观调控目标以及实现这些目标的法律措施。为此，很必要对我国房地产市场的现状作一大体考察，然后针对已经出现的或者可能出现的问题，提出相应的对策。

控制目标之一：对耕地占有面积的控制

我们必须承认这样一个事实：我国正在面临着一场土地危机，而这种危机还可能因为房地产开发的失控而加剧。现在我手头没有掌握全国性的由于经济技术开发区的建立、房地产业的兴起以及城市扩张而占用耕地的数字，但相信那是非常惊人的。这就向国家提出了一个问题，即如何处理好房地产开发与占用耕地的矛盾。客观地说，既要加快房地产业的发展，又要不占用耕地，是办不到的，现在问题是要怎样采取措施把因房地产开发而占用的耕地控制在最小的限度之内。这个限度的确定必须考虑现有耕地面积、可供开垦为耕地的土地面积、人口增长预测以及其他建设可能占用耕地等多种因素。为了把耕地的占用减少到最低限度，我以为以下措施是必须采取的：


第一，把耕地占用的数额纳入国民经济和社会发展的长远规划、五年计划和年度计划。我国现有的长远规划和五年计划，仅仅是十分原则的强调了要“切实保护耕地”，但并没有像其他事项那样规定具体的指标，这不能不说是一个忽视或者说缺陷，尽管各级政府都制定了土地使用权出让计划但它毕竟是政府规定的，这也往往会因为政府的意志而随时修改计划。因此，在五年计划的国土开发计划中其他指标可以不列，但是耕地占用面积是必须列的。考虑到各省、自治区、直辖市需要占用耕地的依据不同，因此，我主张以后的五年计划，应当按地区分列占用耕地的数字，然后各地区在根据国家确定的耕地占用计划，层层分解，凡是列入计划的占耕地指标，不得突破。各级人民代表大会的计划执行的报告中，必须包括耕地占用情况，以便把耕地的占用纳入权力机关的监督之下。


第二，把耕地占用计划纳入指令性计划的管理范围。本来，指令性计划与市场经济的要求是不相容的，随着市场经济的发展，指令性计划指标将会逐步减少乃至取消，但是耕地占用是一件非同小可的事情，还必须把它纳入指令性计划的管理范围，即使在其他市场经济的国家，也不是对耕地占用放任不管。因此，在将来我国制定计划法的时候，还必须在特定领域肯定指令性计划在特定领域的地位并赋予执行的效力。


第三，强化依法批地的法律意识，严格追究非法批地主持者的法律责任。我国《土地管理法》对批地的权限作了明确的规定，该法实施以来，鉴于部分地方政府无视法律的规定，越权批准占用土地的现象十分突出，为此，国务院批转了国家土地管理局关于部分地方政府越权批地情况的报告，但是至今这一现象仍未能有效制止，横向多头批地（如开发区的管委会、综合开发办公室、开发指挥部、房地产公司以及乡镇政府都在批地）和纵向越权批地（如化整为零多次批地、下放审批权等）仍然时有发生，造成土地供应总量失控。１９９３年，全国下达的用地供应计划为４００万亩，而实际用地已达６００万亩。造成这种状况，除了某些领导干部土地法制意识淡薄之外，还有两个重要原因，一是对越权批地行为的直接人缺乏应有的处罚。我主张今后应当把土地占用情况作为对政府官员进行考核的一项重要内容。凡是非法或者越权批地造成严重后果的，除了可能招致罢免之外，情况严重的还应受到刑事处罚；二是对于非法或越权批准占用的土地，不宜采取事后按程序追认的办法。这种对“违法事实”的“合法追认”，往往会为那些违法行为者大开方便之门，就通常而言，法律不应当承认既存的违法事实。

控制目标之二：把房地产开发控制在城市规划许可范围之内

编制城市规划是《城市规划法》赋予城市人民政府的一项重要职能。按照该法的规定，城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。这表明房地产开发必须符合城市规划的要求。在这里，与房地产开发紧密相关的，至少有以下三个问题必须解决：


第一，城市规划本身的科学性。城市规划的科学性是由一系列因素决定的，其中与房地产开发有关的是城市总体规划中的城市的性质、城市建设用地布局，城市详细规则中的具体用地范围、建筑密度和高度、绿化用地等控制指标以及城市新区开发和旧区改造等因素。对于这些因素的量化规定必须建立在民主决策和科学决策的基础上，切忌少数行政长官意志主宰决策过程。《城市规划法》是１９９０年４月开始施行的，依据这个法律的规定，应当说各级人民政府都先后制定了本辖区内城市规划。在这些规划中有的比较科学，有的比较粗糙，有的纯属为了应付。但是，无论以上哪种情况，恐怕都未在规划中完全考虑到房地产迅速发展这一因素，以致造成现在不少房屋建筑在表面上并不违背规划布局的要求，但在实际上并不符合一个科学规划应有的要求。因此，为了适应房地产开发的需要，我主张各级人民政府都应按照社会主义市场经济对发展房地产市场的要求和本辖区的实际情况，对过去的城市规划进行一次民主和科学的审视，以便进一步完善城市规划。今后的城市规划，我认为重点应当放在对旧城的改造上，尽管我国各个城市的旧城改造取得了显著的成就，但是，我国旧城改造的潜力还非常之大，旧城改造的最大优点莫过于它能够在不扩大土地占用面积的基础上解决人们日益增长的房屋需要。为此，国家可以设置若干优惠政策，鼓励更多的房地产商从事旧城改造。我们不能走许多资本主义国家至今引以为教训的用扩占新地特别是耕地办法去发展城市的路子，因为那样只能使城市无限膨胀，这不符合中国的国情，我国今后寻求的不应当是过份膨胀现有大城市，而应当发展乡镇小城市。


第二，房地产的开发必须符合城市规划的要求。我国法律之所以赋予城市人民政府制定城市规划的职权，其目的就是要通过规划确定城市的规模和发展方向，实现城市的经济和社会发展目标，因此，城市规划就应当具备执行的效力。就房地产开发而言，是指城市规划区内的土地利用、房屋建设工程的选址和布局都必须符合城市规划的要求。但是，在现实生活中，我们却看到两种情况：一种是由于种种原因，比如某个领导同志的拍板或者不正之风之类的影响，有的房地产开发地段明明不符合城市规划的要求，但仍然能够得以建设；另一种是以城市规划不合理为由，为某个不符合规划的开发项目寻找存在的理由，如果确实如此，当然也不失为一种办法，现在需要反对的是规划本身是正确的，开发项目自己不符合规划的要求，而用修改正确的去维护不正确的那样一种作法。


第三，严格追究违反城市规划行为的单位或者直接人员的责任。对此，《城市规划法》已经作了一些规定，现在的问题是如何执行，在实际中最棘手的是那些违反城市规划但已经建成或大部分建成的建筑物、构筑物或者其他设施，对此，大都在执行有度的思想指导下，作一翻轻描淡写的处理了事，这里所指的“度”当然不是法律界线而是指的一种“灵活性”。我认为这种执行思想不可取，我国现在许多法律规定之所以未能得到很好的贯彻，不能说与我们有些行政和司法执行机关执行有度的思想无关。当然，我们很理解执行有度思想产生的背景，从某种意义上也是在从实际出发，但是，从长远执法来讲，不应当牵就这种实际，因为这种牵就往往会为违法行为找到一个“防空洞”，我们现在需要树立的应当是严格执法的思想。

控制目标之三：确定合理的地价和房价基准

地价和房价是房地产市场的核心问题，也是国家对房地产市场进行宏观调控的重要的经济杠杆。我国过去普遍情况一是地价低，尤其是涉外地价更低，从而造成了巨额土地权益的丧失；二是房价过高，有的高得惊人，超过了一般的购房户的承受能力。这两种情况的存在，都不利于房地产市场的健康发展，当务之急是要把作为经济杠杆的房地产价格纳入法制化的管理范围。


第一，运用法律法规的形式规定确立地价和房价的基础标准。通常认为地价是根据土地的不同位置、使用性质、容积率、级差收益、开发成本和供求状况等基本因素构成的。商品住宅的价格国务院已在《商品住宅价格管理暂行办法》中作了规定，其关键是要合理确定构成价格的各种因素和各类费用，并按照涉外商品房、商品房、微利房、福利房的性质实行不同价格标准。现在的问题是要把确立房地产价格的各种因素用法律、法规的形式加以固定，以便成为确立地价和房价的基本依据。


第二，严格房地产价格评估机构的责任意识。房地产价格合理与否，直接关系到国家、开发商和消费者的利益，必须严肃对待。这里至关重要的是房地产价格评估机构必须由政府确定，对评估人员的资格及其责任应有严格的规定。房地产价格畸高畸低是当前房地产市场价格中的一个主要问题。造成的原因可能是多种多样的，但是，有关人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊不能不说是一个原因，对某些具体评估项目来讲还可能是一个重要原因。对此，必须严肃处理。


第三，由政府定期公布宏观指导价格。世界不少国家和地区的政府，根据对土地利用的重要性的认识及其产业政策，都加强了对地价的控制。日本政府每年都要在固定的时间里公布官方调查和评估的“公示地价”，作为一般土地买卖的依据。对此，我们可以效法，我认为，在我国公布的“公示房地产价”，不应当只是一种宏观调控价，或者说是“中间价”，同时，还应当有最低价和最高限价的规定。这样做至少有以下三个优点：一是体现国家对房地产市场的必要干预；二是为土地和住宅的使用者提供可供参照的价格信息，平衡他们提心吊胆的购买心理；三是防止暴跌和暴利行为。


第四，引进“高空建筑权”的概念。高空建筑权是在高层建筑如雨后春笋般发展的背景下最初只在美国的纽约、后又遍及美国许多城市的一种交易现象，它的基本含义是指对土地以上的空间的建筑权，也就是说谁要在土地的空间修建构筑物，谁就应当向土地使用权人支付费用。我国现在的高空建筑权的雏形事实上已经出现，比如有的单位在别的单位的低层建筑上加盖房屋，然后对所建成的房屋按约定拥有使用权。随着城市人口的膨胀，土地供求矛盾加剧，必然会有人寻求高空建筑权。因此应当把高空建筑权引入我国法学研究领域，并在相关的法律里作出规定。
中国 阿拉伯埃及共和国


中华人民共和国和阿拉伯埃及共和国关于建立战略合作关系的联合公报


　　应中华人民共和国主席江泽民的邀请，阿拉伯埃及共和国总统穆罕默德·胡斯尼·穆巴拉克于一九九九年四月五日至九日对中国进行国事访问，其间，两国元首就世纪之交的重大国际问题深入交换了意见，并就进一步加强双边合作、建立两国面向二十一世纪的战略合作关系达成共识。

　　两国元首认为，一九五六年五月三十日两国建交为世界上两个古老文明的国家发展在各个领域的友好合作关系开辟了广阔的前景。建交后的近半个世纪，不论国际形势和各自国内情况发生何种变化，中、埃关系始终健康地向前发展，成为发展中国家之间关系和南南合作的典范。在二十一世纪即将来临之际，两国愿继往开来，密切合作，携手共进，将业已存在的友好关系推向一个新阶段。

　　双方认为，当今世界正处于深刻的变化中，多极化和全球化加速发展。国际形势总体趋向缓和，但仍有许多紧张，不稳定和危机的根源需要处理和努力消除，和平与发展仍然是人类社会为之奋斗的崇高目标。双方决定加强合作，为建立公正、合理的国际政治、经济新秩序而共同努力。世界各国和各国人民应在相互尊重、平等互利的基础上和睦相处，增进信任，发展合作，和平解决争端，共同努力建设一个更加繁荣安全的新世纪。

　　双方强调，中、埃作为两个发展中国家，愿致力于加强发展中国家的团结与合作，为争取缩小发达和发展中国家之间在政治、经济、文化、科技等领域的差距而努力。双方对经济全球化给发展中国家带来的机遇和挑战表示关注，呼吁发展中国家加强经济安全交流与合作，共同抵御金融风险和其他影响国家经济稳定的因素。

　　双方重视联合国在维护国际和平与安全、促进发展方面发挥的作用。鉴于国际形势所发生的变化，双方赞成安理会改革，并认为扩大安理会必须充分考虑到地区和地域平衡，确保发展中国家享有公正的代表权，以便安理会更有效地履行其对维护世界和平与安全的主要责任。

　　双方认为，实现中东地区的全面、公正、持久的和平符合地区各国人民的根本利益，也有利于世界的和平与发展。联合国决议、特别是安理会有关中东问题地242号、338号和425号决议、土地换和平原则、马德里和会精神以及以色列与阿拉伯方面已签署的协议是解决中东问题应遵循的原则和基础。巴勒斯坦民族权力机构和以色列在国际社会见证下业已签署的协议应得到全面、忠实的执行。双方强调，地区各国和人民都有维护其安全、独立、领土完整和民族利益的权利。巴勒斯坦人民享有自觉和在其国土上建立自己独立国家的权利。中、埃有责任义务利用各自在地区和国际上的独特作用和影响推动中东和平进程向前发展，以造福于地区各国人民。

　　双方认为，在中东地区实现无大规模杀伤性武器和禁止生产、试验核武器的要求和建议，特别是穆巴拉克总统关于建立中东无大规模杀伤性武器区的倡议，应受到国际社会的广泛重视和充分支持。双方呼吁中东地区所有国家及有关方面作出积极努力并进行认真谈判，以使中东成为无核武器和无大规模杀伤性武器区。这是与《不扩散核武器条约》、《全面禁止核试验条约》等有关国际文件所倡导的世界潮流相顺应的紧迫目标。

　　双方主张，关于禁止大规模杀伤性武器和防止其扩散的国际制度对于世界任何国家或地区应无一例外地具有普遍性和有效性。双方对经过埃及及其它方面的努力使非洲无核区条约得以签署感到高兴。

　　双方谴责各种形式的恐怖主义，并将在反对国际恐怖主义活动方面加强交流，保持合作。

　　双方十分满意地回顾了自一九九八年九月阿拉伯国家联盟第110届理事会通过5809号决议和一九九九年一月中华人民共和国与阿拉伯国家联盟签署谅解备忘录以来阿中关系所取得的积极发展。

　　双方指出，非洲国家在地区和国际事务中正发挥着日益重要的作用。双方支持非洲国家独立自主地选择适合本国国情的政治制度和发展道路，支持非洲国家维护独立和主权、反对外来干涉的正义斗争，呼吁国际社会给予非洲应有重视并在经济上帮助非洲。双方鼓励两国主管非洲事务、特别是对非经贸、科技合作的机构加强磋商和协调，在平等互利的基础上促进共同发展。

　　双方强调，不断扩大和深化两国的长期友好互利合作是两国政府和人民的共同愿望，符合两国人民的共同利益。双方鼓励两国有关机构就双边政治、经济、社会和文化关系发展及双方在二十一世纪的作用进行研讨，以加深相互信任和了解，促进双边关系在各个领域的持续发展。

　　双方商定，两国外长每年至少会晤一次，两国外交部及两国驻国际组织的代表机构和驻外使馆继续保持磋商，就双方共同关心的问题进行协调。

　　双方指出，经贸合作是两国关系中的重要组成部分。双方将共同努力，不断拓展经贸合作领域，实现优势互补，使彼此成为重要的经贸伙伴。双方同意抓紧、抓好埃及西北苏伊士湾经济特区建设项目和其他在建的合作项目。两国政府鼓励双方公司、企业加强往来，促进投资，加强在工业、农业、科技和旅游领域的交流与合作，并为在上述领域和其他合作领域开展工作的公司、企业和机构之间的有关经贸活动提供必要的便利，这符合两国人民的利益，有利于加强两国友好关系，促进两国及其所关心的地区和世界的经济发展、安全和稳定。

　　双方认为，穆巴拉克总统此次访华是一次十分重要的访问，取得了圆满成功。两国元首一致同意今后保持经常性联系，以推动两国关系不断向前发展。穆巴拉克总统邀请江泽民主席再次访问埃及，江泽民主席愉快地接受了邀请。


　　　中华人民共和国主席　　　　　　　　　　阿拉伯埃及共和国总统

　　　　　　江泽民　　　　　　　　　　　　穆罕默德·胡斯尼·穆巴拉克


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 一九九九年四月五日于北京