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论我国业主自治制度的重构与改造

浙江育英学院物业管理研究所/浙江民禾律师事务所 胡杰丰


业主作为建筑物区分所有权的权利主体，应该是物业管理中最重要的主体，但是目前业主在物业管理中的权利并没有得到充分体现，如何更好的尊重、保护业主的应有权利正在成为人们普遍关注的一个焦点。从发达国家与地区物业管理发展的经验看，随着业主权利意识的觉醒与增强，物业管理必然走向业主自治。我国《物业管理条例》虽然对业主、业主大会、业主委员会在物业管理中的权利做了比较详细的规定，但没有对业主自治提供完整系统的制度安排，即便大多数地方物业管理条例强调“业主自治管理与物业管理公司专业服务相结合”，也没有对怎样实行业主自治管理作出明确的回答。因此，对我国的业主自治制度进行完善正成为物业管理实务探索和理论研究的一个热门课题，本文将从以下几方面提出重构和改造业主自治制度的建议，与各位同行商榷。
一、重构业主自治的内容
1、确认业主对物业管理的选择权。现行物业管理制度主要由开发商、物业管理公司强势主导，业主对物业管理的决策权与参与权没有得到充分的体现，以致选择物业管理公司管理成了业主的唯一选择。虽然《物业管理条例》充分的考虑了对业主财产权利的保护，在去年的全国物业管理工作会议上，建设部汪光焘部长也指出：“业主是房屋产权的所有者，是物业管理区域内物业管理的重要责任主体。……明确这一点，才能说清楚业主具有可以选择物业管理企业和不选择物业管理企业的权利，具有维护个人和公共的共同利益的责任和遵守公共利益和社会责任所规定的义务。”但是《条例》并没有对业主自治是否包括物业管理方式的选择权作出明确规定，导致政府部门、物业管理企业、业主都强调要业主自治，对到底什么是业主自治的理解却并不一致，政府部门认为业主自治是政府监督、指导下的自治，当前业主大会召开难、业主委员会成立难、业主维权难等现象反映了业主的自治能力还很低，不能用一种声音说话，不能采取一致行动，这种情况下更要发挥政府的行政主导作用；物业管理公司认为业主自身不可能承担专业性很强的物业管理活动，所谓自治就是协调好业主内部的关系、配合好物业管理公司搞好各项管理事务；而业主则认为自己的物业自己管乃“天经地义”，当然有权踢开物业公司、实行自我管理。因为理解不一致，在具体操作过程中就免不了产生纠纷和矛盾。我们认为，物业管理制度建立的基础是业主对建筑物拥有的区分所有权，业主自治就是要让业主在物业管理中享有更大的参与权和决策权，并相应承担更大的责任，而不是被动的接受开发商、物业管理企业和政府主管部门的安排。这其中最基本的权利就是业主对物业管理方式的选择权，如果相关法律法规不对业主的这一权利给与明确保护，真正意义上的业主自治就不可能实现。
2、充实业主自治权的内容。一般而言，业主自治是指业主行使财产管理权，对物业共有部分和共用设施设备进行维护与管理，并保持物业区域的良好秩序，以保障全体业主共同利益的实现。要实现业主自治的目标，除了物业管理方式的选择权之外，也需要界定业主自治所应有的其他权利。根据发达国家的立法经验和我国物业管理的现状与发展趋势，以下事项应该属于业主自治事项：决定物业的管理方式、制定和通过业主公约、组织成立业主自治机构、选举和罢免业主自治机构成员、选聘和解聘物业管理企业、建立物业专项维修基金、制定物业管理制度以及其他属于物业管理范围的事项。对于属于业主自治范围内的事项，任何机关、党派、团体和个人都不得非法干涉和剥夺。在推进业主自治的初期阶段会可能出现这样那样的问题，但这并不是加强行政干预的借口，任何领域的民主意识和自治能力的提高都需要一个过程，政府的任务就是调动和保护业主进行业主自治的积极性并帮助其增强自治能力。当然，政府也要对业主自治进行监督，主要是监督业主自治组织通过的有关决议和管理活动是否合法，如业主公约制定的程序和内容是否违法、业主自治机构是否忠实履行职责等事项。
3、确立业主公约在业主自治中的核心地位。业主公约也称为公契或公约，是物业管理中普遍存在的一种规范性法律文件，在各国各地区的物业管理中，业主公约是进行业主自治的最基本的手段，也是物业管理法律法规和政策的重要补充，是物业管理顺利进行的重要保证，有着不可替代的作用。我国《物业管理条例》第十七条规定“业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违法公约应当承担的责任等事项依法做出约定。业主公约对全体业主具有约束力。”但是在如何保证业主公约对业主的约束力、业主违反公约如何承担责任等方面并没有具体的规定，目前业主公约在物业管理中发挥的作用并不突出，很多业主对本区域业主公约的内容都不清楚，更不用说严格遵守业主公约。
根据各国有关法律对业主公约的规定，业主公约主要有以下三个特征：1、业主公约为业主设定了共同的行为规为规则，同时对业主违反公约的行为设定了一些强制性处罚措施；2、业主公约规定了业主的自治组织，即业主大会和业主委员会（或管理委员会），对自治组织的成立、职责、议事规则等做出明文规定；3、业主公约根据法律法规的授权而制定，对业主产生准法律性质的效力。从业主公约的这些特征来看，业主公约集中反映了全体业主的共同意志，对业主使用人产生普遍的效力，直接影响业主和使用人的利益，与公司章程在公司治理中的法律地位相似。因此，我国物业管理立法应对业主公约应具备的基本内容和法律地位进行规定，确立其在业主自治中的核心地位，并规定切实有效的措施保证业主公约的执行效力，业主违反公约就应承担相应的责任。
二、改造业主自治组织制度
1、赋予业主大会独立的法人资格。物业管理的理论基础是委托——代理理论，从法律关系上看，委托方和代理方都应当具有法律主体资格，否则不能形成有效的法律关系，但是我国物业管理领域至今对这一问题都没有妥善解决。《物业管理条例》规定：业主大会负责选聘和解聘物业管理公司，业主委员会以自己的名义与物业管理公司订立物业管理委托合同。但是目前我国法律法规还没有赋予业主大会与业主委员会民事主体资格，这就产生一个矛盾：根据我国法律规定，无民事主体资格的组织所从事的民事行为没有法律效力，业主委员会不具有法律主体资格，由此可以推断其签订的物业管理委托合同当然没有法律效力，而我们的物业管理条例又要对其进行保护！要解决这一立法上的矛盾，就必须赋予业主大会或者业主委员会民事主体资格。从《物业管理条例》对业主大会、业主委员的职权规定来看，赋予业主大会独立的法人资格更符合业主自治的原则。
另一方面，根据业主自治的原则，业主可以选择委托物业管理公司进行管理的模式，也可以选择自我管理的模式，如果业主选择自我管理，就必然涉及到业主大会与保安、保洁、绿化等专业服务公司建立法律关系、订立合同的问题。还有，很多地方的物业管理条例都规定了业主委员会可以设置专业委员或者聘请专职执行秘书，但是谁与这些专职委员或者执行秘书订立劳动合同呢？如果业主大会没有独立的法人资格，这些活动根本无法进行，当然也就无法实现自我管理了。因此，从解决物业管理中的各种现实矛盾出发，我国也应当尽快赋予业主大会独立的法人资格，并由业主委员会作为业主大会的执行机构和代表机构，考虑到业主之间权力义务的平衡性，为避免业主委员会主任权力过大的局面，业主大会不实行个人代表制，不设立法定代表人，而由业主委员对外代表业主大会。
2、改造业主委员会的名称与组成。建设部1994年第33号令颁布的《城市新建住宅小区管理办法》把业主自治组织的执行机构称为管理委员会，去年颁布并实施的《物业管理条例》则改称为业主委员会，各地的称谓也不尽相同，有的地方称为业主委员会，有的称管理委员会，还有的称为业主管理委员会，这种混乱状况不仅造成人们对于业主委员会性质的认识不清，也对我国的法制统一造成了不必要的破坏，应该对业主委员会的名称进行规范、统一。从业主委员会的字面含义看，其重点强调的是业主的所有者地位，并没有突出其在物业管理活动的地位与职责，在业主委员会的职责则是行使有关物业管理的职权，改称为管理委员会更能体现其法律性质。并且业主委员会全部由业主大会选举的业主代表组成，而当前物业租赁日益成为人们取得物业使用权的经常性行为，对于商业物业与办公物业，租赁更是一种普遍的现象，承租人与物业管理同样有着密切的利益联系，把广大承租人排除在业主自治组织之外不利于保护承租人的利益。业主自治组织应当适当的吸收承租人代表的参加，以保护承租人及其他非业主使用人在物业管理中的利益，在此种情况下，再称为业主委员会就名不副实，改为管理委员会更为合适。
在业主委员会的组成方面，也应对相关规范进行改造。明确规定担任业主委员会委员的条件以及委员可以被罢免的情形，至于委员会委员的人数的议事规则可以授权业主公约加以规定，但是对于有关全体业主利益的重大事项应由2/3以上委员同意才能通过，如提请决定物业管理的方式、提议选聘或解聘物业管理公司、拟定业主公约等事项。另外，《物业管理条例》规定，在选举业主委员会成员时时以投票权也就是拥有物业面积的多少来决定的，没有考虑到大业主和中小业主的权利平衡。当前在物业管理中出现了越来越多的大业主，如住宅区的集团购买使同一单位的业主具有联合的优势、商业物业中的大业主或的大租户在物业管理中具有投票权的优势，物业管理中也可能出现“大股东操纵”的情况，如《南风窗》2004年5月上半月刊报道的台湾艺人在北京某花园维护自己业主权利的案例就说明“大股东操纵”离我们并不远。因此我们有必要通过立法来保护中小业主的利益，限制大业主滥用优势的行为。如规定10%以上的业主可以申请召开业主大会，单一业主超过20%以上的投票权不再计算、选举业主委员会委员的业主会议须有1/2以上的业主出席才能有效等，防止大业主操纵业主委员会损害其他业主的利益。
3、增设监督机构。在物业管理组织机构的关系方面，更多的强调了上一级组织对下一级组织的授权，而忽视了监督机制的设计，特别是对物业管理管理公司进行监督的权力由业主委员会行使，使业主委员会既有决策权、执行权还有监督权，违背了现代分权制衡原则。业主委员会委员履行职务主要依靠个人操守和良心，而没有有效的监督措施，这就为少数业主控制业主委员会谋取私利埋下了制度上的隐患。当前物业管理中出现的怪现状就是要么业主委员会历经几年仍然无法成立，要么成立后也无法有效维护广大业主的合法利益，甚至还出现业主委员会与物业管理公司相互勾结侵害业主利益的案例。由此可见，加强对业主委员会的监督有利于维护广大业主的共同利益，也是业主自治的应有之义，虽然《物业管理条例》规定了业主和业主大会都有监督权，但是这两种主体的监督实际上很难到位的，因此在物业管理组织机构中增设一个专门的监督机构非常必要。笔者认为，监督机构可以称为监督委员会，其成员应由业主大会选举产生，并对业主大会负责，在必要情况下监督机构可以外聘具有专业知识的人士如律师、会计师、审计师等加入。为了切实保障监督机构的有效监督，其职权除了对业主委员会进行监督之外，还应规定监督机构具有代表业主起诉侵犯业主利益的业主委员会委员和物业管理公司的诉讼权，并且还应规定监督机构在特殊情况下有权召开临时业主大会，此外，监督机构对物业维修基金使用、业主委员会经费开支、物业管理费（采用佣金制的情况下）的收支等财务事项有调查权，监督机构的经费在物业管理费中提取。
4、增加业主委员会委员权责的规定。在业主自治组织机构体系中，业主委员会作为业主大会的执行机构和代表机构，是一个强力部门，业主委员会委员享有很大权力，因此法律法规有必要对委员的权利义务进行规范。当前很多业主委员会无法发挥其在物业管理中的应有作用，一个重要原因就是在相关法律中没有明确规定业主委员会委员的权利义务，把委员定位为热心公益事业的兼职人员，为全体业主提供服务却不能获得相应报酬，与无权相对应，不管委员的行为（或者不作为）有没有损害业主的利益，其都不需要承担法律责任。这种状况与市场经济的基本原则和法治原则极不相符。物业管理立法应当就业主委员会委员的权利义务作出明确规定，规定委员可以取得与职位相当的报酬，并制定明确的报酬支付标准，另外也应赋予委员有参加业主委员会会议的权利，并享有表决权和提案权，其中主任委员或业主公约规定的其他委员有召集委员会会议、业主大会会议的权利。相对应的，业主委员会委员有忠实履行职责的义务，如严禁利用职权收受贿赂或者其他非法收入、侵占业主共有财产、挪用物业维修基金和管理费用、利用业主共有财产为他人提供担保、从事与物业管理无关的活动等，这样更能体现业主自治制度的规范性和严密性。


财政部


行政单位财务规则
1998年1月19日，财政部


《行政单位财务规则》已于1998年1月6日经国务院批准，现予发布，自发布之日起施行。

第一章 总 则
第一条 为了规范行政单位的财务行为，加强行政单位的财务管理，保障行政单位工作任务的完成，制定本规则。
第二条 中华人民共和国境内各级行政机关和实行预算管理的其他机关、政党组织（以上统称行政单位）的财务活动，适用本规则。
第三条 行政单位财务管理的基本原则是：执行国家有关法律、法规和财务规章制度；厉行节约，制止奢侈浪费；量入为出，保证重点，兼顾一般；注重资金使用效益。
第四条 行政单位财务管理的基本任务是：
（一）合理编制行政单位预算，统筹安排、节约使用各项资金，保障行政单位正常运转的资金需要；（二）定期编制财务报告，如实反映行政单位预算执行情况，进行财务活动分析；（三）建立、健全内部财务管理制度，对行政单位财务活动进行控制和监督；（四）加强行政单位国有资产管理，防止国有资产流失；（五）对行政单位所属并归口行政财务管理的单位的财务活动实施指导、监督；（六）加强对非独立核算机关后勤服务部门的财务管理，实行内部核算办法。
第五条 行政单位的财务活动在单位负责人领导下，由单位财务部门统一管理。
行政单位应当单独设置财务机构，配备专职财务会计人员，进行独立核算。人员编制少、财务工作量小的单位，可以实行单据报账制度。

第二章 单位预算管理
第六条 行政单位预算是行政单位根据其职责和工作任务编制的年度财务收支计划。
行政单位预算由收入预算和支出预算组成。
第七条 按照经费领拨关系和预算管理权限，行政单位预算管理分为下列级次：
（一）向同级财政部门报领经费，并对下一级预算单位核拨经费的行政单位，为主管预算单位；（二）向上一级预算单位报领经费，并对下一级预算单位核拨经费的行政单位，为二级预算单位；（三）向同级财政部门或者上一级预算单位报领经费，没有下级拨款单位的行政单位，为基层预算单位。
第八条 各级预算单位应当按照预算管理级次报领、核拨经费，并按照批准的预算组织实施，定期将预算执行情况向同级财政部门或者上一级预算单位报告。
第九条 财政部门对行政单位实行收支统一管理，定额、定项拨款，超支不补，结余留用的预算管理办法。
第十条 行政单位的各项收入和支出应当全部纳入单位预算统一管理，统筹安排使用。
行政单位的预算外资金收入和其他收入应当首先用于弥补经常性支出不足和必要的专项支出。
第十一条 行政单位预算依照下列程序编报和审批：
（一）行政单位根据年度工作计划和收支增减因素，提出收支概算，逐级汇总报送同级财政部门；（二）财政部门参照行政单位提出的收支概算，审核分配单位预算指标；（三）行政单位根据分配的单位预算指标正式编制年度预算，并逐级汇总报送同级财政部门；（四）财政部门正式批复行政单位预算。
第十二条 行政单位应当严格执行预算，按照收支平衡的原则，合理安排各项资金，不得超预算安排支出。
行政单位年度预算执行中，财政部门核定的财政预算拨款收入和从财政专户核拨的预算外资金收入，原则上不予调整。因特殊情况确需调整的，行政单位应当按照规定程序逐级报送主管预算单位或者财政部门审批。非拨款收入部分发生变化，需要相应调整支出的，由行政单位自行调整并报送主管预算单位或者财政部门备案，主管预算单位或者财政部门批复决算时审核确认。

第三章 收入管理
第十三条 收入是指行政单位依法取得的非偿还性资金，包括财政预算拨款收入、预算外资金收入以及其他合法收入。
财政预算拨款收入，是指财政部门核拨给行政单位的财政预算资金。
预算外资金收入，是指财政部门从财政专户按照规定核拨给行政单位的预算外资金和经财政部门核准由行政单位按照计划使用，不上缴财政专户的少量预算外资金。
其他收入，是指行政单位依法取得本条第二款、第三款范围以外的收入。
行政单位的各项收入必须统一管理。
第十四条 行政单位各项收入的取得，应当符合国家规定，及时入账，并按照财务管理的要求，分项如实填报。
第十五条 行政单位依法取得的应当纳入财政预算的罚没收入、行政性收费收入和基金，以及应当缴入财政专户的预算外资金，不属于行政单位的收入，必须及时足额上缴。

第四章 支出管理
第十六条 支出是指行政单位为开展业务活动所发生的资金耗费。
第十七条 行政单位支出，包括经常性支出、专项支出和自筹基本建设支出。
经常性支出，是指行政单位为维持正常运转和完成日常工作任务发生的支出。
专项支出，是指行政单位为完成专项或者特定工作任务发生的支出。
自筹基本建设支出，是指行政单位经依法批准用财政预算拨款以外的资金安排的基本建设支出。
本条第二款、第三款支出，分别按其用途列入相应的预算科目。
第十八条 行政单位应当建立、健全各项支出的管理制度。各项支出由单位财务部门按照批准的预算和有关规定审核办理，防止多头审批和无计划开支。重大支出项目，应当集体讨论决定。各项资金的安排使用情况，应当按照财政部门的要求分别反映。
第十九条 行政单位的支出，应当严格执行国家规定的开支范围及开支标准，保证人员经费和单位正常运转必需的开支，并对节约潜力大、管理薄弱的支出项目实行重点管理和控制。
行政单位用于职工待遇方面的支出，不得超出国家规定的范围和标准。
第二十条 行政单位的专项支出，应当按照批准的项目和用途使用，并按照规定向主管预算单位或者财政部门报送专项支出情况表和文字报告，接受有关部门的检查、监督。
第二十一条 行政单位应当严格控制自筹基本建设支出。确需安排支出的，应当按照规定程序履行报批手续。核批后的自筹基本建设资金，纳入基本建设财务管理。

第五章 结余管理
第二十二条 结余是指行政单位收入和支出相抵后的余额。
第二十三条 行政单位结余不提取基金，全额结转下年使用；其中，已完成项目的专项经费结余，报经主管预算单位或者财政部门批准后，方可使用。

第六章 资产管理
第二十四条 资产是指行政单位占有或者使用的、能以货币计量的经济资源，包括流动资产和固定资产。
第二十五条 流动资产是指可以在一年以内变现或者耗用的资产，包括现金、银行存款、库存材料、暂付款等。
第二十六条 固定资产是指单位价值在规定标准以上，使用期限在一年以上，并且在使用过程中基本保持原有物质形态的资产，包括房屋及建筑物、一般设备、专用设备、文物和陈列品、图书、其他固定资产。
一般设备单位价值在500元以上，专用设备单位价值在800元以上，为固定资产。单位价值虽未达到规定标准，但是使用时间在一年以上的大批同类物资，按固定资产管理。
第二十七条 行政单位应当建立、健全资产管理制度，由财务部门统一建账、核算，由资产管理部门统一登记、管理。行政单位应当明确财务部门、资产管理部门以及使用部门的责任，定期或者不定期进行清查盘点，保证账账相符，账实相符。年度终了，应当进行全面清查盘点。
第二十八条 行政单位应当由财务部门统一开设和管理银行存款账户。
行政单位开设银行存款账户，应当报主管预算单位或者同级财政部门审批。
第二十九条 行政单位应当严格控制暂付款的规模，并及时进行清理，不得长期挂账。
第三十条 行政单位所需的固定资产，应当根据业务工作的需要和单位财力的可能，根据合理、节约、有效的原则，按照国家有关规定进行配置。
第三十一条 行政单位的固定资产增加时，应当及时登记入账；减少时，应当按照国有资产处置规定办理报批手续，进行账务处理。
行政单位的固定资产不计提折旧。
第三十二条 行政单位固定资产处置、出租收入，应当首先用于单位固定资产的更新改造。

第七章 应缴款项和暂存款项的管理
第三十三条 应缴款项是指行政单位依法取得并应当上缴国库的预算资金和应当缴入财政专户的预算外资金等款项，包括按照国家规定应当纳入预算管理的罚没收入、行政性收费、基金以及暂未纳入预算管理但应当缴入财政专户的预算外资金。
第三十四条 行政单位取得罚没收入、行政性收费、基金等收入，应当使用合法票据。
行政单位取得各种应缴款项，应当及时、足额上缴国库或者同级财政专户，不得挪用、截留或者坐支。
第三十五条 暂存款项是行政单位在业务活动中与其他单位或者个人发生的预收、代管等待结算的款项。
第三十六条 行政单位应当加强对暂存款项的管理，不得将应当纳入单位收入管理的款项列入暂存款项；对各种暂存款项应当及时清理、结算，不得长期挂账。

第八章 行政单位划转撤并的财务处理
第三十七条 行政单位划转撤并的财务处理，应当在财政部门、国有资产管理部门和主管预算单位的监督指导下进行。
划转撤并的行政单位应当全面清查资产，编制有关财务报表，提供资产目录以及往来款项清单，提出资产作价依据和往来款项的处理意见，办理国有资产的移交、接收、划转手续，并妥善处理各项遗留问题。
第三十八条 划转撤并的行政单位的资产经主管预算单位审核并上报财政部门和国有资产管理部门批准后，分别按照下列规定处理：
（一）转为事业单位和改变隶属关系的行政单位，其资产无偿移交，并相应调整、划转经费指标。（二）转为企业的行政单位，其资产按照国有资产管理的有关规定进行评估作价后，转作企业的国家资本金。（三）撤销的行政单位，其全部资产由财政部门或者财政部门授权的主管预算单位处理。（四）合并的行政单位，其全部资产移交新组建单位；合并后多余的资产，由财政部门或者财政部门授权的主管预算单位处理。

第九章 财务报告和财务分析
第三十九条 财务报告是反映行政单位一定时期财务状况和预算执行结果的总结性书面文件。
第四十条 行政单位的财务报告，包括财务报表和财务情况说明书。
第四十一条 财务报表包括资产负债表、收入支出总表、支出明细表、基本数字表以及预算外资金收支明细表、专项支出情况表等有关附表。
财务情况说明书应当反映本期收入、支出、结余、专项经费使用及资产变动的情况，说明影响财务状况变化的重要事项，总结财务管理经验，对存在的问题提出改进意见等。
第四十二条 财务分析的内容包括预算执行、开支水平、人员增减、固定资产利用等。
财务分析的指标主要是：支出增长率、人均开支水平、专项支出占总支出比重、人员经费占总支出的比重、人车比例等。行政单位可以根据其业务特点，增加财务分析指标。
第四十三条 行政单位应当依据会计核算资料和有关文件，真实、准确、完整地编制财务报告，认真进行财务分析，并按照规定报送财政部门、主管预算单位和其他有关部门。

第十章 财务监督
第四十四条 财务监督是行政单位根据国家有关法律、法规和财务规章制度，对本单位及下级预算单位的财务活动进行审核、检查的行为。
第四十五条 行政单位财务监督的主要内容包括：
（一）对预算的编制、执行和财务报告的真实性、准确性、完整性进行审核、检查；（二）对各项收入和支出的范围和标准进行审核、检查；（三）对有关资产管理要求和措施的落实情况进行检查督促；（四）对违反财务规章制度的问题进行检查纠正。
第四十六条 行政单位应当建立内部审计制度和岗位责任制，健全内部监督机制。

第十一章 附 则
第四十七条 行政单位的基本建设投资、外事经费、社会保障经费的财务管理，按照国家有关规定办理。
第四十八条 列为行政编制并接受财政拨款的社会团体和未列为行政编制但完全行使行政管理职能的单位在进行财务活动时，依照本规则执行。
行政单位所属独立核算的企业、事业单位分别执行相应的财务制度，不执行本规则。
第四十九条 本规则自发布之日起施行。