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最高人民法院关于在审理经济合同纠纷案件中具体适用《经济合同法》的若干问题的解答

作者:法律资料网 时间:2024-05-20 10:54:40  浏览:8787   来源:法律资料网
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最高人民法院关于在审理经济合同纠纷案件中具体适用《经济合同法》的若干问题的解答

最高人民法院


最高人民法院关于在审理经济合同纠纷案件中具体适用《经济合同法》的若干问题的解答
最高人民法院


1999年3月15日全国人民代表大会已经通过并公布了《中华人民共和国合同法》,原依据《中华人民共和国经济合同法》有关规定作出的该司法解释不再适用。


一、关于合同签订人未持正式的授权委托书签订合同,其代理资格和权限应当如何认定问题
《经济合同法》第十条规定:“代订经济合同,必须事先取得委托单位的委托证明,并根据授权范围以委托单位的名义签订,才对委托单位直接产生权利和义务。”《民法通则》第六十五条第二款规定:“书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和
期间,并由委托人签名或者盖章。”对于有些单位授权本单位的业务人员或者委托外单位的人员签订合同,但未给予正式的授权委托书的,合同签订人的代理资格和代理权限应如何认定,须作具体分析:
(一)合同签订人用委托单位的合同专用章或者加盖公章的空白合同书签订合同的,应视为委托单位授予合同签订人代理权。委托单位对合同签订人签订的合同,应当承担责任。
(二)合同签订人持有委托单位出具的介绍信签订合同的,应视为委托单位授予代理权。介绍信中对代理事项、授权范围表达不明的,委托单位对该项合同应当承担责任,合同签订人应负连带责任。
(三)合同签订人未持委托单位出具的任何授权委托证明签订合同的,如果委托单位未予盖章,合同不能成立,责任由签订人自负;如果委托单位已经开始履行,应视为对合同签订人的行为已予追认,因而对该项合同应当承担责任,需要继续履行的应当补办盖章等手续。
二、关于借用业务介绍信、合同专用章或者盖有公章的空白合同书签订的经济合同应当如何认定问题
单位的业务介绍信、合同专用章和合同书是单位对外进行活动的重要凭证,不得借用,更不得借此非法牟利。对借用其他单位的业务介绍信、合同专用章或者盖有公章的空白合同书签订的经济合同,应当确认为无效合同。出借单位与借用人对无效合同的法律后果负连带责任。出借单位
收取的“手续费”、“管理费”,应作为非法所得予以追缴,上交国库。
借用人与出借单位有隶属关系或者承包关系,且借用人签订合同是进行正当的经营活动,则可不作为无效合同对待。但出借单位应当与借用人对合同的不履行或不完全履行负连带赔偿责任。
合同签订人盗用单位的介绍信、合同专用章或者盖有公章的空白合同书签订经济合同的,应当确认为无效合同,一切责任应由盗用人自负;构成犯罪的,应及时移送公安、检察机关处理。
三、关于国务院《关于坚决制止就地转手倒卖活动的通知》如何适用问题
国务院于1985年3月13日发布了《关于坚决制止就地转手倒卖活动的通知》(简称国务院〔1985〕37号文件),国家工商行政管理局、商业部和国家物资局以及各省、自治区、直辖市人民政府根据国务院〔1985〕37号文件,规定了禁止就地倒卖的重要生产资料和紧
俏耐用消费品的品种范围。据此,对于在国务院〔1985〕37号文件发布后签订的经济合同,凡是违反37号文件规定的,应当一律认定为无效合同。对于在国务院〔1985〕37号文件发布前签订的经济合同要区别不同情况,适当处理:
(一)合同签订时,合同内容违反当时国家的有关法律和政策规定的,应当认定为无效合同。
(二)合同签订时,合同内容并不违反当时国家的法律和政策规定,且在国务院〔1985〕37号文件发布前已经履行完毕的,可以认定为有效合同。
(三)合同签订时,合同内容虽不违反当时国家的法律和政策规定,但是在〔1985〕37号文件颁布后,合同内容违反文件规定的,如果是部分没有履行,应当宣布合同终止履行;如果是完全没有履行,应当依法解除合同;对有关财产争议,可按实际情况处理。
四、关于超越经营范围或者违反经营方式签订的经济合同是否有效问题
工商企业、个体工商户及其他经济组织应当在工商行政管理部门依法核准登记或主管机关批准的经营范围内从事正当的经营活动。超越经营范围或违反经营方式所签订的合同应认定为无效合同,例如:非法经营重要生产资料和紧俏耐用消费品的;零售商经营批发业务的;代销商搞经销
的;只准在特定地区内销售的进口商品,未经批准私自流入其他地区的等,均应按无效合同处理。全部为超营项目的,全部无效;部分为超营项目的,超营部分无效。
五、关于无实际履约能力的工商企业签订的经济合同应当如何认定问题
订立经济合同的当事人应当具有与其经营范围和经营规模相适应的自有资金和履行合同、承担责任的能力。现在有些工商企业虽经工商行政管理部门核准登记,取得了营业执照,但是明知自己没有履约能力,仍与其他单位签订经济合同,其行为具有欺诈性质。《经济合同法》第七条第
一款第二项规定,采取欺诈、胁迫等手段所签订的合同,为无效合同。因此,对于这些无实际履约能力的工商企业所签订的经济合同,应当确认为无效合同。
有些工商企业,签订的经济合同虽然超出了自有资金或者已有的货源,但是合同规定的履行期内通过正当渠道可以筹集到履行合同所需要的资金,或者经过努力,可以落实履行合同所需要的货源的,则可认定为有效合同。
六、关于订立假经济合同、倒卖经济合同、利用经济合同买空卖空、转包渔利等违法行为如何认定问题
合同双方当事人恶意串通,为了规避法律,达到非法的目的,采用欺骗手段,订立形式上合法而实际上不准备履行的经济合同,是假经济合同。对于假经济合同,应当认定为无效合同。
合同的一方当事人将自己签订的经济合同或者从他人转手得到的经济合同,加价转卖给第三人,从中牟取非法利益,是倒卖经济合同。对于倒卖经济合同,应当确认为无效合同。在实践中,要注意区分非法倒卖经济合同与合法转让经济合同的界限。合法转让是取得合同对方当事人的同
意,转让的目的是使合同能继续履行,而不是为了牟取非法利益。
合同当事人自己无资金,无货源,违反工商行政管理法规,采取签订合同的方式,合同标的不过手,从中牟取非法利益,是利用经济合同买空卖空。对于买空卖空的经济合同,应当确认为无效合同。在实践中,要注意区别买空卖空与一时缺少履行能力的界限。供方当事人虽无现货,但
它是生产该种货物的企业或有正当货源保证的经营该种货物的单位,只是由于某种客观原因暂时未能供货的;需方当事人一时部分资金短绌,经过努力即可解决的,不应视为买空卖空。
建筑工程承包合同的承包方、加工承揽合同的承揽方未经发包方、定作方的同意,擅自将合同转包给第三人并从中牟取非法利益,是利用经济合同转包渔利。对于转包渔利的经济合同,应当认定为无效合同。要注意不要把合法分包与非法的转包渔利相混淆。
订立假经济合同、倒卖经济合同、利用经济合同买空卖空、转包渔利都是违法行为,其非法所得应予收缴,并可根据情节依法给予罚款等制裁;情节严重构成犯罪的,应当及时移送公安、检察机关处理。
七、关于连环购销合同的效力如何认定问题
所谓连环购销合同,是指以同一标的签订一连串的购销合同,即需方与供方签订购销合同后,又以供方身份就同一标的与他人签订购销合同,以此类推,各个购销合同之间形成一种连环关系。各个购销合同的效力如何,要根据该合同本身的具体情况认定,即从合同的标的物、法人资格
、代理权限、经营范围、经营方式、订约意思表示等方面分析,依法确认合同是否有效。
八、关于给付定金问题
(一)关于给付定金的适用问题。定金是对合同履行的一种担保,是否采用这种担保方式,由合同当事人自行决定。国务院制定的《农副产品购销合同条例》、《建设工程勘察设计合同条例》及《加工承揽合同条例》,对给付定金问题作了规定。《工矿产品购销合同条例》对给付定金
问题虽然未作规定,但是根据《经济合同法》第十四条“当事人一方可以向对方给付定金”的规定,工矿产品购销合同的当事人自行约定给付定金的,应当允许。
(二)关于定金的数额问题。定金的数额,条例有具体规定的,按规定办理;允许合同双方当事人约定的,从其约定。例如《建设工程勘察设计合同条例》第七条第二款规定:“勘察任务的定金为勘察费的百分之三十,设计任务的定金为估算设计费的百分之二十”。当事人签订合同时
必须按照具体规定的数额办理。《加工承揽合同条例》第九条规定:“根据国家有关规定,定作方可向承揽方交付定金。定金的数额由双方协商确定”。因此加工承揽合同的当事人自行约定的定金数额,如不违反国家有关规定,应当允许。
(三)关于不完全履行合同是否适用定金罚则的问题。《农副产品购销合同条例》第十七条第六款和第十八条第六款规定,供方不完全履行预购合同的,应加倍偿还不履行部分的预付定金;需方不完全履行预购合同的,无权收回未履行部分的预付定金。其他允许给付定金的各类经济合
同不完全履行的,也可以照此办理。
(四)关于定金与违约金能否并用问题。定金与违约金的性质不同。定金是一种担保方式,而违约金是对违约的一种制裁和补偿手段。所以合同的一方可以在对方违约时既要求对方偿付违约金,又要求按定金罚则处理定金问题,只要法律和法规没有相反规定,就应当予以保护,但并用
的结果应以不超过合同标的价金总额为限。
九、关于违约金的适用问题
《经济合同法》第三十五条规定:“当事人一方违反经济合同时,应向对方支付违约金。”对于各类经济合同在何种场合应当如何偿付违约金,国务院发布的有关经济合同的实施条例或者实施细则作了具体规定。人民法院在审理经济合同纠纷案件中,对于违约金的支付,应当根据有关
的经济合同实施条例或者实施细则中的规定,作出处理。
(一)条例或细则具体规定了违约金的计算标准,未允许当事人另行约定的,例如《工矿产品购销合同条例》第三十五条第五项、第三十六条第三项和第四项,《农副产品购销合同条例》第十八条第三项和第五项,《借款合同条例》第十五条、第十六条和第十七条,《加工承揽合同条
例》第二十二条第五项,规定逾期交货、逾期提货、逾期付款,按中国人民银行有关延期付款、加收罚息等规定偿付违约金,或者按价金(酬金)总额的一定比例偿付违约金。当事人违反这些规定,在合同中另行约定违约金的,应当确认其为无效,并仍按条例的规定办理。
(二)条例或细则规定了违约金的比例幅度,同时又允许当事人在此法定比例幅度内商定具体比例或数额的,例如《工矿产品购销合同条例》第三十五条第一项、第三十六条第一项,《农副产品购销合同条例》第十七条第一、二、四项和第十八条第一、二项,《建筑安装工程承包合同
条例》第十三条第二项第四目,《加工承揽合同条例》第二十一条第五项、第二十二条第二项的规定就是如此。当事人约定的违约金,如在法定比例幅度之内,应承认其为有效;超出法定比例幅度的,超出部分应当确认为无效;低于法定比例幅度的,应当按法定的最低限执行。
(三)条例或细则虽然规定了违约金的数额但又允许当事人在合同中另行约定,不受其限制,或者规定当事人的约定优先于法定的,例如按照《仓储保管合同实施细则》第二十五条、《加工承揽合同条例》第二十一条第四项的规定,合同当事人有权在法定违约金的范围以外自由商定违
约金的数额。对于当事人的此种约定,应当承认其为有效。
(四)条例或细则对违约金不作具体规定,完全由当事人自行约定的,例如《建筑安装工程承包合同条例》第十三条第一项第二目和第二项第四目规定,承包交付工程的时间不符合规定,或者发包方超过合同规定日期验收,按合同中的违约责任条款的规定偿付逾期违约金。对于当事人
在合同中的此种约定,应当承认其为有效。
但是在(三)、(四)两种情况下,为防止当事人滥用自行约定的权利,违约金的数额一般以不超过合同未履行部分的价金总额为限,对超出部分,可不予保护。
十、关于乡(镇)、村举办的企业资不抵债如何处理问题
乡(镇)、村举办的企业由于亏损等原因资不抵债或者倒闭的,其所遗留的合同债务,由谁负责,应当区别对待:该企业具备独立法人资格的,应当由该企业自行负责;不具备独立法人资格的,应当由其主管部门负连带清偿责任。



1987年7月21日
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中山市市场价格行为管理规定

广东省中山市人民政府


印发《中山市市场价格行为管理规定》的通知

中府[2000]73号

火炬区管委会,各镇政府、区办事处,市属各单位:
现将《中山市市场价格行为管理规定》印发给你们,请贯彻执行。


二OOO年九月十五日


中山市市场价格行为管理规定

第一条 为加强价格管理,规范市场价格行为,保护
生产者、经营者和消费者的合法权益,根据《中华人民共
和国价格法》、《广东省实施<中华人民共和国价格法>办
法》等有关的法律、法规的规定,结合我市实际,制定本
规定。
第二条 在本市行政区域内发生的商品价格和服务
价格行为,适用本规定。
第三条 本规定所称经营者是指从事生产、经营商品
或者提供有偿服务的法人、其他组织和个人(以下统称经
营者)。
第四条 中山市物价局是本市价格管理的职能部门,
依法行使价格管理、价格监督检查和处理价格违法行为的
职权。其他有关职能部门根据各自职责,协同做好价格管
理和监督工作。
第五条 生产经营者应遵循公开、公正、公平的竞争
原则和诚实信用的商业道德,维护市场价格秩序,禁止进
行价格欺诈、价格倾销、价格垄断、牟取暴利等不正当价
格行为。
第六条 经营者定价的基本依据是生产经营成本和
市场供求状况。国务院和省人民政府批准公布的定价目录
以外的商品价格和服务价格,实行市场调节价,由经营者
依法自主制定。
第七条 经营者应当根据其经营条件建立、健全内部
价格管理制度,准确记录与核定商品和服务的生产经营成
本,不得弄虚作假。
第八条 经营者进行价格活动,应当遵守法律、法规,
严格执行依法制定的政府指导价、政府定价和法定的价格
干预措施、紧急措施。
第九条 经营者销售、收购商品和提供服务,应当遵
守《中山市明码标价管理暂行规定》,实行明码标价。
第十条 经营者不得有下列不正当价格行为:
(一)违反公平、自愿原则,利用非法强制手段,独占
市场,操纵市场,强迫其他经营者或消费者接受其商品和
服务,以及违反法律、法规的规定牟取暴利;
(二)采取抬高等级或压低等级手段进行收购、销售商
品以及提供服务,变相提高或者压低价格;
(三)采取以次充好、短尺少秤、降低质量、附加条件
等手段,变相提高商品价格或收费标准;
(四)在依法降价处理鲜活商品、季节性商品、积压商
品等商品外,为了排挤竞争对手或者独占市场,以低于成
本的价格倾销,扰乱正常的生产经营秩序,损害国家利益
或者其他经营者的合法权益;
(五)利用虚假的或者使人误解的价格手段,诱骗消费
者或其他经营者与其进行交易;
(六)捏造、散布涨价信息,哄抬价格,推动商品价格
过高上涨;
(七)提供相同商品或者服务,对具有同等交易条件的
其他经营者实行价格歧视;
(八)法律、法规禁止的其他不正当价格行为。
第十一条 制定和调整地方定价目录内的商品的政
府指导价、政府定价,必须按照国家规定的权限和程序执
行,不得越权定价。
第十二条 中介服务机构对社会提供有偿服务,应当
遵循公平、合法和诚实信用的原则制定服务价格。
第十三条 市价格主管部门应完善价格监测制度,测
定与居民生活密切相关的部分商品和服务项目的市场平
均价格、平均差价率、平均利润利润率及其幅度,并予以
公布。
第十四条 市价格主管部门依法对经营者的价格活
动实施监督检查,并依照价格管理有关法律法规的规定对
价格违法行为实施行政处罚。
第十五条 市价格主管部门进行价格监督检查时,被
检查者、利害关系人应当如实反映情况,提供有关资料。
任何单位和个人不得妨碍和干扰行政执法人员的执法活
动。
第十六条 市价格主管部门执行价格监督检查不得
少于二人,并应当出示有效的执法证件。
第十七条 市价格主管部门建立对价格违法行为的
举报制度,设立投诉电话、举报信箱,任何单位和个人均
有权对价格违法行为进行举报,政府价格主管部门应当对
举报者给予鼓励,并为举报者保密。
第十八条 经营者、消费者投诉不正当价格行为,应
向价格主管部门提供有关进货或购货以及经营、销售、提
供服务的凭证,其他同行业经营者的可比价格等书面材
料。
第十九条 消费者组织、职工价格监督组织、居民委
员会、村民委员会等组织以及消费者,有权对价格行为进
行社会监督。市价格主管部门应当充分发挥群众的价格监
督作用。新闻单位有权进行价格舆论监督。
第二十条 经营者不执行政府指导价、政府定价以及
法定的价格干预措施、紧急措施的,责令改正,没收违法
所得,可以并处违法所得五倍以下的罚款;没有违法所得
的,可以处以一千元以上一万元以下罚款;情节严重的,
责令停业整顿。
第二十一条 经营者有本规定第十条所列行为之一
的,责令改正,没收违法所得,可以并处违法所得五倍以
下的罚款,没有违法所得的,予以警告,可以并处五千元
以上一万元以下罚款;情节严重的,责令停业整顿,或者
由工商行政管理机关吊销营业执照。有关法律对本规定第
十条所列行为的处罚及处罚机关另有规定的,可以依照有
关法律的规定执行。
第二十二条 经营者违反明码标价规定的,责令改
正,没收违法所得,可以并处以五千元以下的罚款。
第二十三条 责令经营者暂停相关营业而不停止的,
或者转移、隐匿、销毁依法登记保存的财物的,处相关营
业所得或者转移、隐匿、销毁的财物价值一倍以上三倍以
下的罚款。
第二十四条 拒绝按照规定提供监督检查所需资料
或者提供虚假资料的,责令改正,予以警告;逾期不改正
的,可以处以一千元以上五千元以下罚款。
第二十五条 被处罚单位或个人对处罚决定不服的,
可以按《行政复议法》或《行政诉讼法》的规定申请行政
复议或向人民法院提起诉讼。
第二十六条 拒绝、阻挠物价检查人员依法执行公务
的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》
的规定予以处罚,情节严重构成犯罪的,由司法机关依法
追究刑事责任。
第二十七条 价格工作人员泄露国家秘密、商业秘密
以及滥用职权、索贿受贿、徇私舞弊、玩忽职守,构成犯
罪的依法追究刑事责任;尚未构成犯罪的,由有关部门给
予行政处分。
第二十八条 本规定从颁布之日起施行。1997年4月
21日中山市人民政府颁发的《中山市价格管理规定》同时
废止。

建设部关于印发《前期物业服务合同(示范文本)》的通知

建设部


建设部关于印发《前期物业服务合同(示范文本)》的通知



建住房[2004]155号

各省、自治区建设厅,直辖市建委、房地局,新疆生产建设兵团建设局:

  为了贯彻《物业管理条例》,规范前期物业管理活动,引导前期物业管理活动当事人通过合同明确各自的权利与义务,减少物业管理纠纷,我部制定了《前期物业服务合同(示范文本)》,现印发给你们,供建设单位与物业管理企业签约参考使用。

中华人民共和国建设部
二○○四年九月六日



前期物业服务合同(示范文本)

甲方: ;
法定代表人: ;
住所地: ;
邮编: 。

乙方: ;
法定代表人: ;
住所地: ;
邮编: ;
资质等级: ;
证书编号: 。
根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策,甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上,就甲方选聘乙方对 (物业名称)提供前期物业管理服务事宜,订立本合同。
第一章 物业基本情况
第一条 物业基本情况:
物业名称 ;
物业类型 ;
座落位置 ;
建筑面积 。
物业管理区域四至:
东至 ;
南至 ;
西至 ;
北至 。
(规划平面图见附件一,物业构成明细见附件二)。
第二章 服务内容与质量
第二条 在物业管理区域内,乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容:
1、物业共用部位的维修、养护和管理(物业共用部位明细见附件三);
2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理(物业共用设施设备明细见附件四);
3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生,垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通;
4、公共绿化的养护和管理;
5、车辆停放管理;
6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理;
7、装饰装修管理服务;
8、物业档案资料管理。
第三条 在物业管理区域内,乙方提供的其他服务包括以下事项:
1、 ;
2、 ;
3、 。
第四条 乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准(前期物业管理服务质量标准见附件五)。
第五条 单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务,服务内容和费用由双方另行商定。
第三章 服务费用
第六条 本物业管理区域物业服务收费选择以下第 种方式:
1、包干制
物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳,具体标准如下:
多层住宅: 元/月.平方米;
高层住宅: 元/月.平方米;
别墅: 元/月.平方米;
办公楼: 元/月.平方米;
商业物业: 元/月.平方米;
物业: 元/月.平方米。
物业服务费用主要用于以下开支:
(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
(3)物业管理区域清洁卫生费用;
(4)物业管理区域绿化养护费用;
(5)物业管理区域秩序维护费用;
(6)办公费用;
(7)物业管理企业固定资产折旧;
(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
(9)法定税费;
(10)物业管理企业的利润;
(11) 。
乙方按照上述标准收取物业服务费用,并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务,盈余或亏损由乙方享有或承担。
2、酬金制
物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳,具体标准如下:
多层住宅: 元/月.平方米;
高层住宅: 元/月.平方米;
别墅: 元/月.平方米;
办公楼: 元/月.平方米;
商业物业: 元/月.平方米;
物业: 元/月.平方米。
预收的物业服务资金由物业服务支出和乙方的酬金构成。
物业服务支出为所交纳的业主所有,由乙方代管,主要用于以下开支:
(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
(3)物业管理区域清洁卫生费用;
(4)物业管理区域绿化养护费用;
(5)物业管理区域秩序维护费用;
(6)办公费用;
(7)物业管理企业固定资产折旧;
(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
(9) 。
乙方采取以下第 种方式提取酬金:
(1)乙方按 (每月/每季/每年) 元的标准从预收的物业服务资金中提取。
(2)乙方 (每月/每季/每年)按应收的物业服务资金
%的比例提取。
物业服务支出应全部用于本合同约定的支出。物业服务支出年度结算后结余部分,转入下一年度继续使用;物业服务支出年度结算后不足部分,由全体业主承担。
第七条 业主应于 之日起交纳物业服务费用(物业服务资金)。
纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售,或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业,其物业服务费用(物业服务资金)由甲方全额交纳。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用(物业服务资金)的,从其约定,业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定,业主应及时书面告知乙方。
物业服务费用(物业服务资金)按 (年/季/月)交纳,业主或物业使用人应在 (每次缴费的具体时间)履行交纳义务。
第八条 物业服务费用实行酬金制方式计费的,乙方应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算,并每年 次向全体业主公布物业服务资金的收支情况。
对物业服务资金收支情况有争议的,甲乙双方同意采取以下方式解决:
1、 ;
2、 。

第四章 物业的经营与管理
第九条 停车场收费分别采取以下方式:
1、停车场属于全体业主共有的,车位使用人应按露天车位 元/个·月、车库车位 元/个·月的标准向乙方交纳停车费。
乙方从停车费中按露天车位 元/个·月、车库车位 元/个·月的标准提取停车管理服务费。
2、停车场属于甲方所有、委托乙方管理的,业主和物业使用人有优先使用权,车位使用人应按露天车位 元/个·月、车库车位 元/个·月的标准向乙方交纳停车费。
乙方从停车费中按露天车位 元/个·月、车库车位 元/个·月的标准提取停车管理服务费。
3、停车场车位所有权或使用权由业主购置的,车位使用人应按露天车位 元/个·月、车库车位 元/个·月的标准向乙方交纳停车管理服务费。
第十条 乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议,明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。
第十一条 本物业管理区域内的会所属 (全体业主/甲方)所有。
会所委托乙方经营管理的,乙方按下列标准向使用会所的业主或物业使用人收取费用:
1、 ;
2、 。
第十二条 本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、公用设备设施统一委托乙方经营,经营收入按下列约定分配:
1、 ;
2、 。

第五章 物业的承接验收
第十三条 乙方承接物业时,甲方应配合乙方对以下物业共用部位、共用设施设备进行查验:
1、 ;
2、 ;
3、 。
第十四条 甲乙双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备存在以下问题:
1、 ;
2、 ;
3、 。
甲方应承担解决以上问题的责任,解决办法如下:
1、 ;
2、 ;
3、 。
第十五条 对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备,甲乙双方应按照前条规定进行查验并签订确认书,作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。
第十六条 乙方承接物业时,甲方应向乙方移交下列资料:
1、竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
3、物业质量保修文件和物业使用说明文件;
4、 。
第十七条 甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准,按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

第六章 物业的使用与维护
第十八条 业主大会成立前,乙方应配合甲方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。
乙方根据规章制度提供管理服务时,甲方、业主和物业使用人应给予必要配合。
第十九条 乙方可采取规劝、 、 等必要措施,制止业主、物业使用人违反本临时公约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。
第二十条 乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项,及时处理业主和物业使用人的投诉,接受甲方、业主和物业使用人的监督。
第二十一条 因维修物业或者公共利益,甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的,应征得相关业主和乙方的同意;乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的,应征得相关业主和甲方的同意。
临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的,应在约定期限内恢复原状。
第二十二条 乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议,就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定,并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。
第二十三条 甲方应于 (具体时间)按有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房。
物业管理用房建筑面积 平方米,其中:办公用房 平方米,位于 ;住宿用房 平方米,位于 ;
用房 平方米,位于 。
第二十四条 物业管理用房属全体业主所有,乙方在本合同期限内无偿使用,但不得改变其用途。
第七章 专项维修资金
第二十五条 专项维修资金的缴存 。
第二十六条 专项维修资金的管理 。
第二十七条 专项维修资金的使用 。
第二十八条 专项维修资金的续筹 。

第八章 违约责任
第二十九条 甲方违反本合同第十三条、第十四条、第十五条的约定,致使乙方的管理服务无法达到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准的,由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。
第三十条 除前条规定情况外,乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准,应按 的标准向甲方、业主支付违约金。
第三十一条 甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定,未能按时足额交纳物业服务费用(物业服务资金)的,应按
的标准向乙方支付违约金。
第三十二条 乙方违反本合同第六条、第七条的约定,擅自提高物业服务费用标准的,业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳;乙方已经收取的,业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。
第三十三条 甲方违反本合同第十七条的约定,拒绝或拖延履行保修义务的,业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复,修复费用及造成的其他损失由甲方承担。
第三十四条 以下情况乙方不承担责任:
1、因不可抗力导致物业管理服务中断的;
2、乙方已履行本合同约定义务,但因物业本身固有瑕疵造成损失的;
3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人,暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的;
4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的;
5、 。
第九章 其他事项
第三十五条 本合同期限自 年 月 日起至 年 月 日止;但在本合同期限内,业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时,本合同自动终止。
第三十六条 本合同期满前 月,业主大会尚未成立的,甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议;双方未能达成协议的,甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。
第三十七条 本合同终止时,乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会;业主委员会尚未成立的,移交给甲方或 代管。
第三十八条 甲方与物业买受人签订的物业买卖合同,应当包含本合同约定的内容;物业买受人签订物业买卖合同,即为对接受本合同内容的承诺。
第三十九条 业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定,但物业使用人违反本合同约定的,业主应承担连带责任。
第四十条 本合同的附件为本合同不可分割的组成部分,与本合同具有同等法律效力。
第四十一条 本合同未尽事宜,双方可另行以书面形式签订补充协议,补充协议与本合同存在冲突的,以本合同为准。
第四十二条 本合同在履行中发生争议,由双方协商解决,协商不成,双方可选择以下第 种方式处理:
1、向 仲裁委员会申请仲裁;
2、向人民法院提起诉讼。
第四十三条 本合同一式 份,甲、乙双方各执 份。


甲方(签章) 乙方(签章)

法定代表人 法定代表人


年 月 日



附件一:
物业构成明细
类 型 幢 数 套(单元)数 建筑面积(平方米)
高层住宅
多层住宅
别 墅
商业用房
工业用房
办公楼
车 库
会 所
学 校
幼儿园
用房
合 计
备 注

附件二:

物业共用部位明细
1、房屋承重结构;
2、房屋主体结构;
3、公共门厅;
4、公共走廊;
5、公共楼梯间;
6、内天井;
7、户外墙面;
8、屋面;
9、传达室;
10、 ;
11、 。









附件三:

物业共用设施设备明细
1、绿地 平方米;
2、道路 平方米;
3、化粪池 个;
4、污水井 个;
5、雨水井 个;
6、垃圾中转站 个;
7、水泵 个;
8、水箱 个;
9、电梯 部;
10、信报箱 个;
11、消防设施 ;
12、公共照明设施 ;
13、监控设施 ;
14、避雷设施 ;
15、共用天线 ;
16、机动车库 个 平方米;
17、露天停车场 个 平方米;
18、非机动车库 个 平方米;
19、共用设施设备用房 平方米;
20、物业管理用房 平方米;
21、 ;
22、 。





















附件四:
前期物业管理服务质量标准
一、 物业共用部位的维修、养护和管理
1、 ;
2、 ;
3、 。


二、 物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理
1、 ;
2、 ;
3、 。


三、 物业共用部位和相关场地的清洁卫生,垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通
1、 ;
2、 ;
3、 。


四、 公共绿化的养护和管理
1、 ;
2、 ;
3、 。


五、 车辆停放管理
1、 ;
2、 ;
3、 。


六、 公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理
1、 ;
2、 ;
3、 。


七、 装饰装修管理服务
1、 ;
2、 ;
3、 。


八、 物业档案资料管理
1、 ;
2、 ;
3、 。


九、 其他服务
1、 ;
2、 ;
3、 。




《前期物业服务合同(示范文本)》使用说明

1、本示范文本仅供建设单位与物业管理企业签订《前期物业服务合同》参考使用。
2、经协商确定,建设单位和物业管理企业可对本示范文本的条款内容进行选择、修改、增补或删减。
3、本示范文本第六条、第七条、第八条、第九条第二款和第三款、第二十条、第二十一条、第二十二条、第二十四条所称业主,是指拥有房屋所有权的建设单位和房屋买受人;其他条款所称业主,是指拥有房屋所有权的房屋买受人。


合同文本下载:
http://www.cin.gov.cn/indus/file/2004090902.doc



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