关于要求各中资外汇指定银行加强对所属海外分支机构管理的通知

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一、土地一级开发的概念
土地一级开发也称土地储备开发、土地整理、土地综合整治、土地成片开发等，目前尚无统一的学理定义，各地具体政策与法规与规章的规定也不同。归纳而言，土地一级开发是指由政府或其授权委托的企业，对开发范围内的土地统一进行征收、拆迁、安置、补偿以及市政基础设施建设，以达到土地出让条件的行为。相对而言，通常将土地出让后进行的房地产建设称为二级开发。
土地一级开发这一概念是在北京市2000年12月8日通过的《中关村科技园区条例》中正式出现的。2001年4月30日，国务院在《关于加强国有土地资产管理的通知》中指出：“为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。”之后，土地储备开发制度得到快速发展，成为我国一项基本土地制度。

二、各地关于开发商参与土地一级开发的相关规定
目前我国并无统一的关于土地一级开发的法律、法规和规章，但各地方政府均有自己的规定，各有特色。下面就几个比较有代表性的省、市的有关土地一级开发的规定进行简要介绍：
1、北京市
北京关于土地一级开发的法规主要有：《北京市国有建设用地供应办法（试行）》、《北京市土地储备和土地一级开发暂行办法》、《北京市土地一级开发及经营性项目用地招拍挂出让流程示意图》等。北京土地一级开发的模式为政府主导型和企业主导型两种土地一级开发模式并存。开发商可通过以下两种方式参与一级开发：政府委托管理，即开发商受托负责土地开发具体管理，按照规定开发商的管理费用不高于土地储备开发成本的2%；政府委托开发，即开发商受托负责实施土地开发，包括负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施，按照规定开发商利润率不高于预计开发成本的8%。2009年之后，北京市的土地一级开发的开发模式逐渐转变为政府主导型，开发商参与土地一级开发的机会越来越少，逐渐淡出。
2、上海市
上海是最先试水土地储备制度的地方政府。与北京模式不同，上海主要是由政府授权直属的多家大型国有企业进行土地一级开发。土地开发企业隶属于政府，代表土地储备中心行使土地储备职能。 上海的相关法规有《上海市土地储备办法》等。
3、重庆市
重庆的土地一级开发模式属于典型的政府主导型模式。土地一级开发的主体是重庆市政府，代表市政府实施一级开发的机构是几个国有控股企业。出让所得综合价金扣除应支付的土地储备开发成本后的10%，作为土地储备开发发展专项资金存入土地储备开发资金专户。
4、成都市
成都市关于土地一级开发的规定是《关于积极引进和规范社会资金进行一级土地整理意见的通知》。该通知主要内容包括：
首先，规定一级土地整理是依据土地利用总体规划和城市总体规划，按照城市、区域功能定位和经济社会发展要求，对新征收土地、旧城改造土地实施成片整理、征地补偿、拆迁安置、土地平整，完成地上及地下市政基础设施、城市公共公益配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地初级开发行为。
其次，强调市政府对储备土地的统一开发管理。市土地储备中心纳入储备范围的土地，未经市政府批准，各区不得引进社会资金进行一级土地整理。
第三，引入竞争机制。一级土地整理项目范围、规模、内容明确后，应积极引入市场竞争机制，以招投标或挂牌方式确定投资商。
第四，采取土地收益梯度分成方式。保证土地成交价格越高、政府收益越大的动态收益分配机制。
5、海南省
海南的土地一级开发特点是：资源丰富，竞争者较少，政策优惠。2006年海南省出台的《关于规范企业参与土地成片开发的通知》指出：“土地出让收入扣除土地开发成本后余下的纯收益部分，按照市、县政府所得不得低于30%的比例，确定市、县政府与主开发商的分成比例。”海南土地一级开发商最高可以得到70%的利润，与其他地区相比，这一政策非常具有吸引力。但2010年春节前后，海南房地产被热炒飙升，估计近期海南国土部门会出台相关政策，土地一级开发模式可能也会逐渐发展为政府主导的模式。

三、开发商参与土地一级开发应注意的法律问题
1、项目合法性问题
对于土地一级开发商来说，在投资开发土地一级开发项目时，首先需要考虑的问题是土地一级开发项目是否合法。由于目前国家对土地一级开发没有法律层面的规定，各地规定并不一致，而且各地地方政府操作也比较乱，实践中有些项目的合法性方面存在问题。若项目合法性方面存在瑕疵，将会给开发商带来很大的潜在法律风险，因此，开发商应重视项目的合法性问题。开发商可主要从以下几个方面对土地一级开发项目的合法性进行审查：
（1）项目是否符合城市总体规划和土地利用总体规划
实践中，有些地方政府急于进行城市建设，甚至在城市总体规划和土地利用总体规划还没有编制和批准的情况下，就委托开发商开始进行土地一级开发，这对于开发商来说风险很大，若将来城市总体规划和土地总体利用计划得不到批准，地方政府又无力偿还开发商已发生开发的成本，开发商将面临投入资金无法收回的风险。
（2）立项文件的合法性
开发商在签订合同之前应认真审核项目立项文件的合法性，比如是否经有审批权限的政府批准立项、是否存在立项文件的内容与实际操作不一致的情形，等等。在实践存在着一些须经省级政府批准但只有地方县级政府或经济开发区管委会的批文的情形，若出现上述情形，开发商须对立项文件进行补充和完善。
（3）其他相关项目文件的合法性
开发商还应认真审核其他项目文件的合法性，比如控制性规划文件是否已经批准，征地拆迁文件合法性等。另外，开发商为外商投资企业的，须注意审查自身是否符合《外商投资产业指导目录》等相关外商投资的法律法规的规定。

2、签约程序问题
综合分析各地有关土地一级开发的规定，大多规定政府要求通过招标方式确定土地一级开发商。但实践中，很多地方政府并未严格遵守招标确定开发商的程序，而是直接与开发商签订土地一级开发协议。对于开发商来说，则须注意签约程序的合法性，以防上级政府以未通过合法程序而不认可开发商的一级开发主体地位。就此问题，即使地方政府已就一级开发事宜与开发商协商一致，开发商也应建议地方政府按照规定通过招标形式签约。当然，由于有关土地一级开发的地方规定并非属于法律或行政法规层面，即使不通过招标形式通常也并不会因此导致一级开发合同无效。

3、开发商应把握的土地一级开发合同中的要点
开发商签订一份内容完善的土地一级开发合同，能够有效防范土地一级开发过程中的各种风险，比如拆迁难风险、政策变化风险、土地出让价格风险等。从开发商的角度而言，签订土地一级开发合同时应注意把握以下要点：
（1）约定征地拆迁安置补偿工作由政府负责承担
对于开发商来说，在目前国情下很难自主完成拆迁安置补偿工作。在此情况下，开发商应要求在土地一级开发合同中约定征地拆迁安置补偿工作由政府方面承担，开发商只负责承担相关费用。通常情况下，开发商可采取如下两种方式承担费用：政府包干和据实支出。政府包干，即开发商与政府约定一个包干费用，由政府包干完成征地拆迁安置补偿工作。据实支出，即开发商根据政府拆迁安置工作的进展逐步据实支出费用。开发商可根据项目具体情况决定采取适当的费用承担方式。
（2）约定分期分块滚动开发、减轻资金压力
对于开发商来说，土地一级开发占用资金量大、周期长、利润率低，因此，若想减轻资金压力，可在合同中约定采用分期分块滚动开发的方式，即将项目范围内的土地，根据规划情况分割成不同的区域地块，按照优先顺序分期先后投资开发各区域地块，成熟一块、出让一块，出让后收回成本和收益再投入下一区域地块，这样滚动开发可有效减轻资金压力，同时也可降低投资风险。
（3）约定政策变化时由政府承担责任
政策变化风险对开发商来说是不可预知的风险，比如国家或上级政府对项目规划作出重大调整或被撤。对于该等风险，开发商可在合同中约定由政府承担政策变化风险。但须注意的是，在约定土地出让收益分成方式时，若项目重大调整或被撤时尚无土地出让收入，则存在开发商投资回报落空的风险，在此情况下，须明确约定政策变化时开发商收回资金和收益的方式。
（4）约定土地开发成本的组成
土地开发成本是土地一级开发合同重要条款之一，开发商订立合同时必须明确约定。通常情况下，开发商应将就土地一级开发项目支出的所有费用均计入土地开发成本。但须注意的是，开发商计入的成本最终须经政府审核确认，若开发商的某项支出政府审核后不认可，且也未在合同中列明，开发商将不得不自行承担该等费用。同时，在合同中列明土地开发成本有利于开发商预估和控制项目投资总额，也可使开发商有理由拒绝投入政府要求承担的合同中未列明的费用。
值得注意的是，各地政府规定的土地开发成本（主要包括征地拆迁补偿、市政基础设施建设费用等）虽然大致相同，但也有很多不同之处，开发商须根据各地规定灵活掌握。比如，对于融资成本（贷款利息）各地约定就不一致，北京相关规定中明确规定土地开发成本包含贷款利息，而成都相关规定中就明确约定不能将融资成本（利息）作为开发成本。
（5）约定收益分配方式
对开发商来说，可根据项目具体情况约定不同的收益分配方式。通常情况下，土地一级开发的收益分配方式有如下几种：
A．固定收益：开发商的投资收益=土地开发成本×固定收益率。也可约定每年固定收益率，按每年投入的开发成本计算投资收益。相对下述按比例分配收益方式而言，开发商采用固定收益率方式，资金及收益收回的安全性较高，可有效规避土地出让价格风险，但通常收益率不会太高。
B．按比例分配收益：开发商的投资收益=（土地出让收入-土地开发成本）×开发商分配比例。相对于固定收益方式而言，按比例分配收益方式中开发商收益比例通常较高，而且关键是有利于开发商受让开发项目中出让地块的国有建设用地使用权，进行二级开发。实践中，很多开发商参与土地一级开发就是为了便于二级拿地，采取按比例分配收益方式，可使一级开发商在土地出让竞价中处于非常有利的地位，因为土地出让价格中含有一级开发商按约定比例可分取的收益，土地出让价格越高一级开发商可分取的收益也越多。但采取该种方式，开发商须注意防范土地出让价格风险，有必要约定出让价格低于开发成本时的处理方法和责任承担。
C．固定收益+按比例分配收益：开发商的投资收益=固定收益+按比例分配收益。这种方式具有上述两种方式的优点，开发商既保证了固定收益，又有参与分配的权利，但政府通常会相应调低固定收益率和收益分配比例。
财政部


社会文教行政单位预算支出定额制定规则（试行）
1992年1月9日，财政部

规则
为了加强社会文教行政单位预算管理，科学合理地分配预算资金，提高资金使用效益，促进事业发展和行政工作任务的完成，制定本规则。
一、制定预算支出定额的原则
预算支出定额是单位预算支出的指标额度，是财政部门和主管部门分配预算指标，检查、考核预算执行情况的依据。制定预算支出定额应遵循以下原则：
（一）保证行政工作完成、促进事业发展的原则。制定预算支出定额应使单位开展行政工作和业务活动的合理资金需要得到基本保证，促进工作任务的完成和各项事业的发展。
（二）量力而行的原则。制定预算支出定额应以各地区、各部门实际开支水平为基础，以现实财力可能为依据，具有现实可行性。
（三）多渠道筹集资金办事业的原则。预算支出定额不仅包括财政拨款的支出，也包括单位抵支收入安排的支出。
（四）勤俭节约和先进合理的原则。制定预算支出定额应贯彻艰苦奋斗、勤俭办事业的方针，尽可能节约资金。预算支出定额的水平要具有平均先进性，起到鼓励先进、鞭策后进的作用。
（五）简便易行的原则。预算支出定额应简单明了，方便计算，利于操作。
二、预算支出定额的种类和包括的范围
预算支出定额可分为综合定额与单项定额。各个单项定额的总和形成综合定额。综合定额的范围包括除专项资金支出以外的全部支出。具体包括：人员经费（含工资、补助工资、职工福利费、人民助学金和主要副食品价格补贴）和正常公用经费（含公务费、一般设备购置费、一般修缮费、业务费和其他费用）。
离休退休人员费用、大型设备购置、大项修缮费及其他专项资金可在单位预算支出定额之外另行核定。
三、预算支出定额的计算对象
（一）工作量易于计算，成果易于量化考核的单位，如学校等，可采用以工作量（或成果）为预算支出定额的计算对象，按单位工作量（或成果）计算各项预算支出定额。


（二）工作量不易计算，成果不易量化考核的单位，可采用以人员编制为预算支出定额的主要计算对象，以定编机动车船数、房屋建筑面积及所属预算单位数、辖区面积数等为辅助计算对象，计算各项预算支出定额。
四、预算支出定额的制定程序和方法
（一）有关数据资料的收集整理。主要包括：
1．上年（或前三年平均）实际开支数（包括预算拨款和抵支收入两部分资金的开支数；剔除特殊性开支和不列入预算支出定额的专项资金数）；
2．各“目”级科目（重点项目为“节”级科目）费用支出数额及占全部经费的比例；
3．编制人数和实有人数；
4．所属预算单位数；
5．房屋建筑物平方米数；
6．定编和实有机动车（船）数；
7．主要设备数；
8．业务工作指标；
9．其他数据资料。
（二）实际开支数的分解：
1．人员经费：按实有人数计算出人均开支数。
2．公用经费：公务费中的机动车（船）燃料和修理费按实有机动车（船）数计算出每车（船）平均开支数，其他公务费、设备购置费、业务费和其他费用，按实有人数计算出人均开支数；修缮费中的房屋修缮费，按房屋建筑物面积计算出每平方米平均开支数，其他修缮费按实有人数或主要设备数计算出人均或单台设备平均开支数。
（三）基准定额的形成。基准定额是相对稳定、统一的定额标准，是调整、确定当年预算支出定额的起算基础和依据。基准定额采取以下方法确定：
1．根据各单位具体情况的差异，参照按实际开支数分解的各项平均开支数，确定一个或若干等级单项基准定额标准。单项基准定额各等级标准的确定，同一地区的单位，主要考虑业务工作的差异；不同地区的单位，除考虑业务工作的差异外，还要考虑地理、交通、气候条件，经济发展水平，工资类区等差异。
2．有些支出项目可采用两种计算对象计算定额，即将单项基准定额调减下一部分，改按所属预算单位数、辖区面积数等指标为计算对象，另外确定定额，与调减后的单项基准定额复合使用。
3．有些按规定必须保证开支的项目，可按规定的标准，或按规定的实物量结合实物的价格计算确定单项基准定额。
4．实行以工作量（或成果）为定额对象的单位，将计算出的各单项基准定额标准除以按规定应达到的工作量（或成果），得出每一单位工作量（或成果）的各项定额标准。
（四）预算支出定额的确定。根据国家有关方针、政策和资金的供应情况，以基准定额为基础进行调整，确定预算支出定额。调整可采用额度调整或比例调整两种方法。额度调整指对某一项或某几项基准定额标准直接进行调增调减；比例调整指对某一项或某几项基准定额标准按一定比例计算调增调减。
五、预算支出定额在核定预算中的应用
（一）预算总指标的核定：
1．实行以人员编制为预算支出定额主要对象的单位，人员经费预算，原则上按编制人数与各单项定额核定。公用经费预算，按以下原则核定：公务费中的机动车（船）燃料和修理费，可按定编机动车（船）数与单项预算支出定额标准核定；其他公务费、设备购置费、业务费和其他费用原则上按编制人数与各单项定额标准核定；修缮费中的房屋修缮费按房屋建筑物面积与单项定额标准核定；其他修缮费按编制人数或主要设备数与单项定额标准核定。
实行复合方法计算定额的支出项目费用，可分别按各自的计算对象与单项定额标准核定。
2．实行以工作量（或成果）为预算支出定额对象的单位，按预算年度预计达到的工作量（或成果）与各单项预算支出定额标准核定。
3．为简化方法，也可依照上列核定预算的原则，按定额计算对象总量与综合定额标准核定。
（二）预算拨款指标的核定：
根据按定额核定的单位支出预算数，加上批准的专项支出预算数，扣除“抵支收入”预算数，为预算拨款指标，据以办理拨款。
六、预算支出定额的制定权限
根据现行财政体制，中央级单位的预算支出定额，由财政部负责制定；地方单位的预算支出定额，由地方各级财政部门根据本规则确定的原则和方法，结合地方财力的可能负责制定。
七、本规则主要适用于全额预算管理单位，差额预算管理单位的预算支出定额可参照本规则有关原则制定。
八、各省、自治区、直辖市及计划单列市财政厅、局可根据本规则，结合本地实际情况，制定具体实施办法。
九、本规则自1992年1月1日起施行。