最高人民法院关于对“非讼事件”等问题的解答
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最高人民法院关于对“非讼事件”等问题的解答
最高人民法院
最高人民法院关于对“非讼事件”等问题的解答
1951年11月13日，最高人民法院
人民日报读者来信组：
10月8日发中字231号函悉，兹将读者马骥所询第一问题代拟解答于后：
马骥同志：《中华人民共和国人民法院暂行组织条例》第二章第十二条第四款所指之“非讼事件”，如1951年3月30日中央人民政府政务院财政经济委员会公布的“私营企业暂行条例施行办法”第十七条规定企业的歇业或解散，法院认为必要时，得选派清算人，即为法院办理其他法令所定非讼事件的通例之一。
公证是人民法院就公证办法所规定的人民中间不违背政策、法令的法律行为（包括私人与政府机关、团体及其相互间）或某些既存事实，根据当事人或利害关系人之请求，于调查明确后予以公证，证明其行为或事实的合理性和真实性，给以证据法上的效力，使能减少纠纷，防止诉讼。
这种制度，现尚未能普遍施行，仅据个别大都市人民法院分别订有暂行办法呈准试行，其统一规定，尚待研究。一般说来，如契约经法院公证而约内载有得予强制执行的条款者，嗣后遇有一方当事人违约，对方当事人即可不再经一般的诉讼程序而径行请求法院依照契约执行。但除依法令必须公证者外，并不是一般契约皆要经过公证，未经公证而发生纠纷的案件，仍应依一般诉讼程序诉请法院处理。
希以贵报名义函复，并请将你们对第二问题的解答抄致我们参考为荷。
附：山东省人民检察署莱阳分署马骥请示函
编辑同志：
我们学习了报纸上登载的《中华人民共和国人民法院暂行组织条例》中央人民政府最高人检察署暂行组织条例后，有两点不明白：一、《中华人民共和国法院暂行组织条例》中第二章第十二条第四款所说“公证及其他法令所定非讼事件”，是指哪些事件？“公证”是什么？二、中央人民政府最高人民检察署暂行组织条例中第六条规定“最高人民检察署委员会议以检察长、副检察长及委员组成之，以检察长为主席，委员会议意见不一致时，取决于检察长。”在中国人民政治协商会议共同纲领第十五条规定“……在人民代表大会和人民政府委员会内，实行少数服从多数的制度”。在通常的执行上一般的也是凡系委员会就实行少数服从多数的制度。因此，对区人民检察署委员会议取决于检察长的意义，即不能理解。
以上两个问题，希费神告诉我们为盼！
关于对北京住房公积金管理中心请示沉淀资金改按单位存款相应期限档次利率计息问题的批复
建设部住房公积金监督管理司
关于对北京住房公积金管理中心请示沉淀资金改按单位存款相应期限档次利率计息问题的批复
建金管资函[2005]015号
北京住房公积金管理中心：
你中心《关于执行〈中国人民银行关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知〉有关问题的请示》收悉，经与中国人民银行协商，现明确，住房公积金管理中心在受托银行专户内的沉淀资金按以下方式分段计息，即2004年12月21日至2005年3月16日按1.62％计息，3月17日至3月20日按0.99％计息，3月21日以后按单位存款相应期限档次利率计息。请你中心尽快与当地受委托银行联系，处理好住房公积金沉淀资金的结息事宜。
建设部住房公积金监督管理司
二○○五年三月二十二日
房屋层高净高、空间、容积率缩水问题处理的法律分析
武志国
一、商品房净高“缩水”责任的定性
如房地产开发企业交付的商品房在建筑净高方面与合同约定不符，究竟属于欺诈、一般违约还是意思表示错误，以及房地产开发企业应承担怎样的责任，具体分析如下：
（一）是否构成违约
如房地产开发企业与购房者签订购房合同后单方擅自变更净高，或因建设施工误差过大导致实际净高与合同约定不符，属于违约行为，房地产开发企业需承担违约责任。
需要注意的是，房屋净高允许存在合理误差。
如构成常规违约，购房人主张解除《商品房买卖合同》的，只有房地产开发企业交付的房屋构成根本违约的情况下购房人才能解除。《住宅设计规范》中的净高要求是最低标准，未达到此标准的，可认定构成根本违约，购房人方可请求赔偿并解除合同。
就房地产开发净高案件而言，净高虽然减少，但仍高于国家规定的标准，且对正常居住使用不产生重大的影响，不符合购房人解除合同的条件，因此购房人单方主张解除合同的，一般不会得到法院的支持。
（二）是否构成欺诈
若房地产开发企业存在欺诈购房人的故意，即房地产开发企业故意隐瞒经批准的规划、设计中的净高而虚报净高，而购房人因陷入对净高的理解错误而订立了《商品房买卖合同》的，购房人有权根据《合同法》第五十四条的规定，请求人民法院变更或者撤销该《商品房买卖合同》，且房地产开发企业应当赔偿购房人的损失。事实践当中，房地产开发企业被认定对购房人实施欺诈的可能性较小，多为过失所致。
（三）是否构成“意思表示错误”
房地产开发企业主张将全部或局部净高在合同中书写“x米”成“y米”（举例），应属于“笔误”，系意思表示行为的错误，即做出意思表示的人虽知表示行为之客观意义，但于行为时，误用文字或表示方法，以致文字表意与其内心效果意思不一致。
需要注意的是，房地产开发企业主张全部或局部净高是“y米 ”系“笔误”，应当负举证责任。如能够证明“y米”确实系“笔误”，如房地产开发企业预售商品房签署合同时已经确定的图纸已经确定“全部或局部净高是x米”，销售现场公示的其他资料记载的净高或者购房人能够获悉或应当获悉的信息资料表明“全部或局部净高是x米”，如能完成上述举证，向法院说明情况，则浆被法院判定为“意思表示错误”的可能性较大。
还需要注意的是，做出意思表示的人即使能够证明其在意思表示发生错误，也应承担对方受到的损失，对前述损失的赔偿范围法律未作明确规定，有人解释为信赖利益的损失，但是法律对信赖利益损失的赔偿范围也不明确，仍需要法院的自由裁量。
二、对商品房净高不符的处理
现行法律法规并未对商品房因违约、欺诈或“意思表示错误”等导致的净高缩水问题而给购房者救济的具体法律规定，在商品房买卖合同对于净高缩水如何处理已有约定的情况下，应按合同约定处理。在合同未作约定的情况下，一般也不宜强制要求房地产开发企业将净高恢复到约定净高，购房人只能要求房地产开发企业赔偿损失。购房人在索赔时，往往无法证明所受损失的具体金额虽然无法证明，但法院也不会判决驳回诉讼请求，都会判定一定的赔偿额。一般有如下几种有代表性的做法计算赔偿额：
（一）按净高缩水比例赔偿
按房屋净高缩水比例确定赔偿额，计算公式：赔偿额=净高缩水比例×房价款=（约定净高-实际层高）÷约定净高×房价款
（二）按（空间）体积缩水比例或大小赔偿
按商品房体积缩水比例或者大小确定赔偿额，计算公式：赔偿额=体积缩水比例×房价款。或，赔偿额=减少空间×每立方米分摊的房价。
其实，方法（一）、（二）的赔偿额会相同。
（三）建筑容积率折算法（如单纯是单层净高缩水，整栋楼的建筑面积不增加，则不适用）
若每套房屋的净高减少且整幢楼的建筑面积却增加的，则容积率就增大（容积率=总建筑面积/总用地面积），实际容积率与约定容积率之比再折算为价格，计算相应的每套净高缩小可得到的补偿。
（四）参照适用面积缩水处理的司法解释
参照类推适用《最高人民法院关于商品房屋买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》关于商品房面积缩水的规定，解决净高缩水/体积缩水/容积率缩水问题。
《最高人民法院关于商品房屋买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》规定，面误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人）。
以此类推：净高缩水/体积缩水/容积率缩水误差超过3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，实际净高/体积/容积率小于合同约定的，误差在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人）。
（五）以相应的缩水工程造价及利息为标准
赔偿金额按以房地产开企业缩水所节省的工程造价及利息为标准，分摊计算至某一房屋。该法将违约方通过该违约获得的利益可作为对守约方的赔偿计算依据。
这种赔偿计算方法也较少见，不易计算。
（六）通过司法鉴定确定损失的方法
委托鉴定机构，对同地段符合约定净高的房屋和净高缩水的房屋进行估价鉴定，计算赔偿差额。
（七）法官拍脑门自由裁量方式确定损失额
在现行法律没有规定、合同也没有约定净高缩水如何处理的情况下，或约定不明确的情况下，法院或仲裁机构得行使自由裁量权，根据净高缩水程度及房价款大小以及对购房人的具体影响程度、个案情况，酌情裁决一定赔偿金额。此法被许多法院所采用。
希望有关部门尽快出台处理的规范性法律文件。
武志国 woo_eye@qq.com
